房地產估價師考試中的案例和分析如何學習 5

1、利用房地產估價師考試大綱，熟悉理論框架，複習知識點。 大綱有很多亮點，所以大綱也值得研究。

2.一套反覆背誦的教材。 但是，光有教科書是不夠的，雖然有些人只看過教科書，但這樣的人往往是基礎好，理解力特別強的人。

3.教材補充和配套模擬考試，本書的考試中心比較集中，有利於提高效率。 可能不是每家書店都有教科書增刊，所以你可以考慮在網上訂購; 其他的教程書，如果剛進入複習，或者基礎實在“差”，建議準備一些。

4.分析過去的問題，這是每個候選人的必修課。 過去的論文有兩個明顯的用途：乙個是作為模擬問題，另乙個是作為研究。

在制定學習計畫時，建議你先做去年的歷年論文，了解自己的基本功，這樣複習才能更有針對性。 然後開始系統評價。 每次複習時，都要做一輪歷次題目，明確複習的方向和命題思路，從而有針對性地檢查和填補空白。

經過 2-3 次重複，我相信您將能夠自信地參加考試。

5.建議準備一套練習冊。 在把真題理解透徹的前提下做練習題; 做每道題時，需要知道題題的題目，一是節省時間，二是快速有效地提高應試水平。

6.模擬試卷，要做2-3套，模擬題的作用不是提高知識水平，而是提高應試能力。

7. 建議有條件的候選人考慮培訓課程或適當的課件。 講座的目的是幫助您理清思路，把握要點，建議您了解香港中文大學網上學校的房地產估價師課程。 考試的關鍵是要靠自己的努力，別的什麼都不能靠。

能夠參加線上學習會很有幫助，比如考試欄的課程，老師會在講課時指出案例中的錯誤。 另外，看看圖書館，裡面有很多網友在總結案例，總結分析中各種估值方法的錯誤。 對您有很大幫助，以徵用為目的注意估價和抵押價值鑑定也很重要，還要學習房地產鑑定報告評定標準和估價規範，祝您早日通過考試。

3）部分（部分）房地產。

這類抵押房產一般包括整體房地產中的一棟樓、某層、某單元或某套，以及綜合房地產中使用的某一部分房地產。 對已建成或作為抵押物的部分（部分）不動產進行估價時，應注意部分（部分）不動產在整體不動產中的作用、其相應的權益、能否獨立使用、能否獨立變現，並應注意土地的分配和公共設施、公用部分的合理享有， 估價法可以選擇市場法、收益法或成本法。

4）在建房地產。

在建工程的重要特點是工程量尚未完工，因此體現在建築物的實物形態不完整，不具備相關部門組織的竣工驗收條件，不能立即實現其設計用途。 在建建築的抵押權是合法取得的土地使用權與在建建築的抵押權。 在對在建工程作為抵押物進行估價時，要充分掌握估價標的物的狀況，注意實際施工進度和相應的可變現權益，並要求抵押人在估價時出具由建設工程的發包人、承包人、監理方簽署的書面說明（函），說明建設工程是否欠款、價款。施工專案延誤，建設工程價款拖欠的，應當提供具體欠款金額。

這種**估價只能反映房屋未完工時某個時間點的抵押價值，不包括欠款，估價方法可以選擇成本法和假設開發法。

5）鄉（鎮）村企業房地產。

以鄉（鎮）村企業廠房範圍內集體建設用地使用權為抵押時，應注意土地集體所有制和土地使用權未經法定程式不得改變。 在估價過程中，應扣除與國有土地價值的差額，估價方法可以是成本法、收益法或市場法。

住宅房地產估價的技術路線和難度處理。

住宅房地產的估值因其自用、社保、交易規模小但市場交易量大等特點而非常普遍。 一般情況下，委託人委託估價機構進行估價，主要是為了了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、拆遷補償價值等。 由於住宅房地產具有產權多樣性和產品多樣性的特點，估價師在評估住宅房地產時應充分了解和分析評估物件的基本事項，遵循相應的估價技術路線，選擇合適的估價方法進行估價。

1）商品房估價的技術路線及難點。

由於商品房相對容易從市場交易案例中獲得，因此通常採用市場法進行估價。 在實際估價業務中，個體商品房的估價情況很多，即分散的單體住宅，比如住宅的抵押和轉讓估價，單體商品房的估價技術路線比較簡單，因為單體商品房的交易例項很多，通過交易例項的修正可以直接計算出第乙個要評估的物件。 在商品房拆遷和商品房預售定價培訓中，經常會遇到商品房整體估價，即整棟或多棟商品房的估價。

由於整套商品房的交易案例很少，交易例項的選擇範圍很小，甚至可能找不到合適的可比例項，而且估價技術路線比較複雜，通常採用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某個基準樓層的某棟房屋作為被評估物件， 選擇與被評估物件相似的交易例項，採用市場法對房屋的首例項進行修正計算，再採用類比法對樓層、朝向、景觀、交易樓層面積、房屋型別等進行修正。獲取每層樓和每棟商業住宅的**。

2）住房改革和保障性住房估價的技術路線和難點。

房屋改革和保障性住房估價的技術路線與商品房相似，但區別在於應考慮土地轉讓費或土地收入的扣除。 採用市場法進行評價和分配判斷時，先估算評估標的的市場價值，再扣除應付給**的土地使用權轉讓費或土地收益。 採用成本法進行估價時，對複購、興建房屋的估價標的，不收取土地出讓費**。

房地產估價師資格制度是適應市場經濟發展需要的執業准入制度。 房地產估價師考試是國家設定的執照考試。 那麼房地產估價師的考試難度有多大呢？

房地產估價師考試科目分為4個科目，分別是：“房地產基本制度與政策”（含房地產估價相關知識）、“房地產開發運營與管理”、“房地產估價理論與方法”、“房地產估價案例與分析”（開卷）4個科目。

雖然說是開卷考試，但也是考生最頭疼的，因為它需要將每個科目和書本的所有內容都收集到要考的案例中，而且使用靈活。 因此，此案是這些主題中最困難的。

其次應該是《房地產基本制度與政策》（包括房地產估價相關知識），很多同學反饋說教材可以看懂，講完老師會比較清楚，但是當涉及到真正的考場面對試題時，發現很多模稜兩可的問題很難分辨， 導致這方面失分，這門科目複習時一定要認真細心。

房地產開發運營與管理、“房地產估價理論與方法”兩門學科的考試難度不相上下，而另一門是經營管理，理論與方法緊密相連，考生可以結合學習，有很多重疊的知識點，考生只要認真複習難度不是很大。

1）房地產估價師考試：“房地產基本制度與政策”科目為客觀題型，通過填寫答題卡進行答題;“房地產開發經營管理”和“房地產估價理論與方法”兩門科目是填答題卡和答題紙答題相結合; “房地產估價案例與分析”課程在答題紙上有答案。

2）房地產經紀人考試的所有科目都是客觀題目，通過填寫答題卡來回答。

建議考生自備鋼筆（或鋼筆、原子筆、鉛筆和橡皮擦）參加房地產估價師考試和房地產經紀人考試。 地方考試連鎖考試管理機構應當為考生準備統一的試卷。

3）各科目的考試範圍及考生應掌握的知識的具體要求，請分別參照《全國房地產估價師資格考試大綱》和《全國房地產經紀人資格考試大綱》。