什麼是市區更新專案，什麼是市區更新專案？

城市更新是對城市中不再適合現代城市社會生活的區域進行一種必要且有計畫的改造。 1958年在荷蘭召開了第一屆城市更新研討會，規定了城市更新的內容：包括對他們所居住的房屋進行維修和翻新，並要求盡快實施街道、公園、綠地和貧困居民區等環境的改善， 從而形成舒適的生活環境和美麗的城市景觀。

自2005年深圳首次面臨“土地不可持續”的客觀事實以來，深圳市規劃規劃研究院參與了深圳市多個城市更新專案，研究並參與了深圳市更新政策的制定。 該研究所的高階規劃師和領導也經常參加有關城市更新的學術研討會。

1. 城市更新和舊城改造有什麼區別？

1.“城市更新”和“舊城改造”是一枚硬幣的兩面，既有相似之處，也有不同之處。 深圳市規劃規劃研究院在《深圳城市更新探索與實踐》中對這兩個概念進行了詳細講解。

“城市更新”更為複雜，於1958年在荷蘭舉行的一次研討會上首次提出。 城市更新不僅僅是物理空間的改造，還涉及經濟、文化、社群、產業等多個方面，需要多方面的配合。 舊城改造是指對舊城區整個物質生活環境進行部分或整體改造和更新，從根本上改善其勞動、生活、休整條件。 老城改造以拆改為主，以城市運營為主，以**+開發商為主。

2.“城市更新”和“舊城改造”雖然不同，但都是對城市發展產生積極影響的規劃，尤其是對於城市更新來說，城市更新是人們的生活方式、條件和環境不斷改變並使其變得更好的過程。

3.總之，城鎮化發展到一定階段後，由於城市空間和城市品質的提公升，有必要推進舊改，雖然城市更新和棚戶區改造各有各的色彩，適用於不同的舊改情形，但在城市發展轉型的過程中， 兩種模式相輔相成，共同推動舊改革大力推進。

城市更新不是簡單的轉型重組，它體現了對城市社會、經濟、文化和生態價值的提公升和對可持續發展空間的重塑，以優化生活生產空間為目標，打造具有維度感的生態文化城市，促進城市治理的完善，提高城市生活質量， 為居民創造更美好的生活。

浩豐集團在城市更新方面做過很多優秀的案例，如丹子石巨集盛假日廣場、解放北步行街景觀改善、重慶馬鞍山傳統風情區城市更新設計等專案，希望對大家有所幫助。

人類住區的改善改造利用、既有建築的改造利用、文物和歷史文化建築的保護與利用、工業遺產和棕地的修復與利用、公共空間價值的重建、傳統街區的更新與復興、負空間的活化與利用，都是城市更新專案， 而它們也是浩豐集團多年來致力於研究的方向。

城市更新工程是對城市中相對落後地區的拆除、改建和建設。

它包括兩個方面，一方面是實體客觀存在的轉化，即建築等硬體的轉化，另一方面是生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境等的延續改造。

城市更新不僅僅是簡單的改造和重組，更體現了城市社會、經濟、文化和生態價值的促進和可持續發展。

空間改造的主要目的是優化生活生產空間，打造具有立體感的生態文化城市，促進城市治理的完善，提高城市生活質量，為居民創造美好生活。

簡單來說，任何不盡如人意的環境都是城市更新的物件，任何可以促進改善的手段都可以使用。 對居住環境需求的不斷改善和國家實力的不斷增強，為城市的不斷發展做出了貢獻。

城市更新專案分類：

按改造強度分：整治、改建、拆除。

根據改造強度由弱到強，城市更新專案可分為改造、改建和拆遷建設三類。 例如，深圳將城市更新專案劃分為綜合改造、功能改造和拆遷改建（分別對應整治、改建和拆遷）。

廣州分為綜合改造（對應拆建）和微改造（對應改造改建）; 中山分為微改造、區域性改造和綜合改造（分別對應整治、改建和拆除）。

按破壞物件的改造分為村改、城改和廠改。

根據改造物件的劃分，城市更新專案分為“老村”、“老城區”和“老廠區”三種型別。

“老村”是指城鄉建成區的生活環境。

村集體成員居住區，基礎設施差，基礎設施和土地所有權不完善 2. 對由舊村改造而來的土地，村集體可以選擇保留集體土地。

性質或者按照規定轉讓國有土地。 其中，一般可以採用復墾安置地塊轉為國有土地，融資地塊轉為國有土地可以通過招標、拍賣、掛牌等方式進行。

公開轉讓或協議轉讓。

城市更新專案主要是指在特定城市建成區內，基礎設施急需改善、環境惡劣或者存在土地利用和建築利用功能明顯不符合社會經濟發展要求的範圍內，按照城市規劃和規定程式進行綜合改造、有機更新或拆遷改建活動。

儘管更新幾乎伴隨著城市發展的整個過程，但現代意義上的大規模城市更新運動始於 1970 年代的美國，當時聯邦補貼徵用了貧民窟土地。 然後以較低的**轉售給開發商進行“城市更新”。

城市更新內容

綜合改造不涉及房屋結構的拆除和改造，而是主要對房屋的配套設施和周邊環境進行整治和更新。 包括老舊住宅區改造、河道整治、公園再生等。

有機更新主要是以保留原有房屋建築，少量拆建，以及建築所承載的產業公升級換代為主。 這類更新主要涉及商業地產，市場化投資力量較強，對資管操作要求相對較高。

拆除和重建是指根據新計畫拆除和重建大部分建築物。 可以改變土地使用權的主體，也可以改變部分土地的性質，最典型的是城中村拆遷、棚戶區改造、老廠房拆遷。

雖然上述城市更新方法可以分為這三類，但在實踐中，應根據具體的當地情況進行組合。

城市更新**的目的不僅僅是翻盤重建，而是全面考慮如何真正提公升房地產專案核心價值，滿足國家整體發展需求，正如瑞威資本高管在演講中提到的。

1.更新目標和方法。 包括定位、建議的更新方法及其相應的空間範圍。

2. 更新單元的範圍。 根據土地和建築物核實結果，通過空間範圍控制的方式明確單位更新權益的劃分。 劃定“拆遷用地範圍”、“城市基礎設施、公共服務設施、獨立用地保障性住房用地範圍”和“開發建設用地範圍”。

更新單元涉及搬離、置換的，應當在劃定更新單元範圍前說明土地搬遷、置換的原因、依據和具體操作方式。

3.功能控制。 包括功能布局、土地性質、建築總數及各類功能建築、建築密度、綠地率、綠化覆蓋率、道路交通設施、公共服務設施、市政工程設施及地下空間開發利用等。

4.空間控制。 包括城市空間組織、建築形態控制、公共開放空間和慢行交通系統設計等。

5.利益平衡。 根據續展單位當前權益，適用相關政策，制定續展單位與市鎮利益的平衡方案; 如果該單元涉及乙個以上的執行實體，則還應說明執行實體之間的利益平衡。

六、實施措施。 規定實施單位應履行的義務，如落實搬遷責任、開發建設、城市基礎設施和公共服務設施用地出讓、城市基礎設施和公共服務設施配套建設以及主管部門要求的其他約束性責任; 制定分階段實施計畫。

城市更新的三種方式是：保護與修復、翻新與公升級、拆舊與建設新。

首先，不要隨意搬遷拆除具有保護價值的歷史建築和老建築，不要破壞老城區的傳統格局和街道肌理。

二是不隨意砍伐大樹老樹，保護老城區自然景觀環境，保留城市獨特的地域環境、文化特色和建築風格。

和其他“基因”。

同時，城市更新也要嚴格控制大規模拆遷，原則上，城市更新區內的拆遷建築面積不應大於目前總建築面積的20%，拆建比例不應大於2，就地及附近居民安置率不應低於50%; 在合理劃分區域、滿足上述量化指標要求的前提下，對區域內具體更新專案的上述指標可以適當靈活控制。

城市更新物件主要有五種型別。

《指南》指出，城市更新是指城市區域建設。

改善城市空間形態和功能的活動，重點是改善城市公共服務設施。

補足市政設施短板，推動產業轉型公升級。

城市生態環境治理、歷史文化資源保護、存量資源活化利用、防災減災能力增強、交通功能提公升等，更新物件主要包括老舊居住區五大類。

街區）、舊廠房、舊商業區、歷史文化區、公共空間。

這意味著拆除、重建和建設城市相對落後的地區。

落後地區重新發展和繁榮。 它包括兩個方面。 一方面是客觀實體的轉化，即建築等硬體的轉化; 另一方面，它是生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境轉變的延續。

城市更新不僅僅是簡單的轉型和重組，更體現了城市社會、經濟、文化和生態價值的提公升和可持續發展空間的重塑。 其主要目的是優化生活生產空間，打造具有立體感的生態文化城市，促進城市治理完善，提高城市生活質量，為居民創造美好生活。

舊區更新與市區更新的區別：

首先，性質不同。

1.舊城的改造，就是要對老城的一切物質生活環境進行部分或全部改造和更新，從根本上改善其消防、出行、生產、勞動、生活、服務、休息等條件。

2.城市更新是不適合現代城市社會生活的城市區域內一項必要且有計畫的改造活動。

二是內容不同。

1.老城區的翻新。

1）轉變城市規劃結構，在行政範圍內實施合理的土地利用分割槽和城市土地規劃分割槽。

2）改善城市環境，採取綜合措施淨化空氣和水，減少噪音汙染，綠化和整治空地使用等。

3）更新和調整城市的產業布局。

4）更新或改善城市道路系統。

5）改善城市人居環境，組織建設工公審判、共工服務設施的規模化，將老舊小區改造成乙個完整的居住區。

2.城市更新。 一方面是客觀實體（建築等硬體）的轉化; 另一方面，它是各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、娛樂環境的轉化和延續。

包括鄰里社交網路結構的延續和更新、心理刻板印象、情感依戀等軟體。