買賣抵押房屋時如何保障自己的權益？

可以選擇有實力合法經營的房地產中介，而且要花中介費，但比較方便，而且有配套合同。

主要風險在於誰承擔贖回財產的義務和房地產證書的轉讓。

主要是在轉讓方式上，假設你是買方：一種是直接改名的方式（即賣方對你原本沒有搬家的房子的剩餘抵押，然後把首付和差價退還給賣方），這是最方便的，但這個手續很麻煩， 需要房地產行政部門（如交易所或產權登記中心）、銀行、賣方、買方，有時開發商需要相互配合才能運作，但很難同時召集這些當事人。所以有以下幾種方法：

你先幫賣家還清銀行餘額，再在房子放房後辦理過戶和抵押手續，但這種情況下，你的風險會更大，因為存在房東後悔不肯在放房後再賣房的情況， 所以追回房貸的程式很麻煩（經常上法庭），有的人甚至在打官司的時候把房子賣掉了，還有人根本追不回錢。

所以這樣一來，最好不要自己墊錢，而是去找房地產擔保公司，他們會提供資金作為中介經營，這樣比較安全，交易不成功賣方就拿不來錢。 但是，在這種情況下，擔保公司將被收取一定金額的擔保（擔保利息）。

最後一種應該說是最好的，那就是房東有自己的閒錢，可以先解除抵押，然後同時和你簽訂合同，再轉讓抵押，解除抵押後處理抵押，以及違約責任。 這樣一來，當他的產權證出具時，你的風險就小了很多，但也有抵押權發放不及時，被拖延的情況，所以要在合同中明確寫成，盡量防止和避免。 從房東的角度來看，他會增加定金的金額，這樣你就不會後悔了，如果他釋放了定金而你不買，那麼你將不得不支付雙倍的定金。

希望它有幫助，希望！

法律分析：如果開發商在將商品房抵押給宴請消費者**時未通知抵押權人和買方抵押權人，則轉讓無效。 換言之，買方與開發商簽訂的商品房買賣合同無效。

因此，如果債務人（開發商）遲延履行還款義務，抵押權人作為抵押權人，有權依照法律有關規定變現抵押權。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。 但是，強制性規定並不導致民事法律行為無效。

違反公序良俗的民法行為無效。

您的問題可分為兩種情況：

1.您可以償還貸款並解除抵押貸款並取出地契。 你可以把你想賣的房子的資訊交給中介公司，他們會幫你找到買家，你會簽署買賣合同，約定相關的過戶時間，你可以去你買房的銀行做抵押，申請還款並取得證明，然後你就可以轉讓房產，收取你賣房的剩餘款項。

2.您不能自己償還貸款。 找到買家後，你還要簽好買賣合同，讓買家拿錢幫你從銀行還房貸。

在這種情況下，你的房子應該公平地還給中介，這樣他們就可以拿買家的錢幫你去銀行還貸款和領取證明）另外，你可以辦理，有些銀行有這種業務，（根據當地銀行的具體情況，一般建行可以做），拿到證後就可以轉讓所有權了。