房地產債務融資的風險、房地產債務融資的特點

隨著社會主義市場經濟體制的不斷深化，房地產已成為推動我國國民經濟持續健康發展的重要支柱產業。 債務融資作為房地產企業的主要融資方式之一，為房地產行業的蓬勃發展提供了必要的資金保障。 本文通過對房地產企業債務融資現狀的分析，從三個方面闡述了當前債務融資存在的問題，並分析了相應原因。

房地產行業是資本密集型行業，其對資金的需求遠遠超過傳統製造業，根據開發專案的規模，有時乙個大型專案的融資需求可以達到上億元。 鑑於房地產行業的特殊性，融資獲得的資金成為前期開發專案的關鍵影響因素。 房地產企業主要產品為商品房，商品房的顯著特點有：

開發周期長，資金回報周期長，提取資金量巨大。 債務融資作為房地產企業的主要融資方式之一，主要包括國內貸款、債券融資以及與商業夥伴的信用負債，如各種原材料付款和應付專案結算付款等。

1、房地產企業債務融資方式。

1）國內貸款。

國內貸款是指房地產企業向銀行等金融機構、非金融機構借入資金所形成的負債。 本文選取《中國統計年鑑》中2005—2017年房地產開發企業實際資金進行分析。 如表1所示，國內貸款佔房地產企業實際資金的比重很大，且一直保持在15%左右，隨著房地產開發資金的增加，國內貸款金額也相應增加。

2）債券融資。

債券融資是指房地產開發企業通過發行債券借入資金而形成的負債。 債券融資在房地產企業債務融資中所佔比例較小，相關學者發現，房地產企業債券融資獲得的資金不會超過今年資金的1%。

3）商業信貸融資。

商業信貸融資是指房地產企業在開發商品房過程中應付的土地。

通過短期債務融資籌集的資金具有時效性，需要在到期時償還。 可逆企業利用債務融資獲取資金，並有到期償還本息的義務。 負債企業利用債務融資獲取資金，需要支付債務利息，從而形成企業的固定負擔。

流動性債券可以在流動性市場中自由轉讓。 股權融資獲得的資金屬於資本，不需要償還本金和利息，股東的收入來源於稅後利潤的分配，即分紅; 債務融資是企業需要償還本金和利息的負債，其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。

《關於審理非法集資刑事案件具體適用法律若干問題的解釋》第四條。

以答辯為目的，以非法占有為目的，以欺詐手段實施本解釋第二條所列行為的，依照刑法第一百九十二條的規定，以集資詐騙罪定罪處罰。 有下列情形之一的，利用欺詐手段非法募集資金，可以認定為“以非法占有為目的”:(1）募集資金未用於生產經營活動或者與募集資金規模明顯不相稱，以致募集資金無法退還的; （二）肆意揮霍募捐資金，致使募捐資金無法歸還的; （三）攜募集資金逃亡的; （四）將募集資金用於擬開展的違法犯罪活動的; （五）逃避、轉移資金、隱瞞資產、逃避返還資金的; （六）隱瞞、銷毀賬目，或者搞假破產、破產，或者逃避返還資金的; （七）拒不說明資金去向或者逃避返還資金的; （八）其他可以確定非法占有目的的情形。

集資詐騙罪中非法占有的目的，應當根據具體情況具體確定。 行為人部分非法集資以非法占有為目的的，將該部分非法集資所涉集資資金按集資詐騙罪定罪處罰; 共同實施非法集資罪的犯罪人有非法占有募集資金的共同意圖或者行為的，以非法占有為目的的犯罪人，按騙取資金罪定罪處罰。

法律分析：資金無法全額償還的風險。 在債權融資方式下，無法償還的資金損失由企業自行承擔，企業必須全額償還所有借入資金，以保證企業的持續經營。

資金無法按時償還的風險。 在債務融資的條件下，債務必須償還，而且必須按時償還，這也是西方企業重視現金流規劃的原因之一。 當一家公司不能按時償還債務時，將面臨失去信譽、支付賠償甚至出售資產的風險。

由於缺乏提前償還債務，企業也將面臨無法謹慎支付利息的風險。 配套利息是借款的前提，利息支付不會因企業盈利與否而改變，這意味著企業在經營不善時面臨付息風險。

法律依據：《中華人民共和國企業破產法》

第四十三條 破產費用和共同債務應當隨時以債務人的財產清償。 債務人的資產不足以清償全部破產費用和共同債務的，應當先清償破產費用。 債務人的資產不足以清償全部破產費用或者共同債務的，應當按比例償還。

債務人的財產不足以清償破產費用的，管理人應當請求人民法院終止破產程式。 人民法院應當自收到申請之日起十五日內裁定終止破產程式並公告。

第一百一十三條 破產財產優先清償破產費用和公司共同利益債務後，應當按下列順序清償公司債務：

（一）清償債務時，破產人拖欠職工的工資、醫療、傷殘津貼、撫卹金費用，應轉入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及依照法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金;

（二）清償債務時，應繳納破產人前款規定以外的社會保險費和破產人所欠的稅款;

3）當****債務償還時，普通破產債權人的權利。破產財產不足以清償同一順序的清償債權的，公司債務按比例分配解除。 同時，破產企業董事、監事、高階管理人員的工資，按照企業職工平均工資計算。

該研究的意義如下：1、可以幫助福孟志企業了解債務管理帶來的風險，從而制定合理的經營策略，避免債務管理的不利影響;

2、研究可以幫助企業了解債務管理的後果，有效控制債務管理風險，減少債務管理對企業的不利影響，改善企業經營狀況;

3、研究還可以幫助企業更好地了解債務管理現狀，提出更合理的債務管理策略，保障企業的穩定發展。

企業債權融資將存在以下風險：企業非法吸收資金的風險; 借款金融機構及其分支機構不具備借貸資格風險; 以及貸款人從金融機構獲得貸款並轉貸給企業的風險。

[法律依據]。

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第一條。

本規定所稱民間借貸，是指自然人、法人、非法人組織之間的融資行為。

經金融監管部門批准設立的金融機構及其分支機構從事貸款業務，因發放貸款等相關金融服務而產生的糾紛，不適用本規定。

第13條. 有下列情形之一的，人民法院應當認定民間借貸合同無效：

1）金融機構套利貸款轉貸;

（二）向其他營利性法人借款、向單位職工募集資金、非法吸收社會公眾存款舉辦宴會等方式再借出的直樹銀;

（三）未合法取得貸款資格的貸款人以營利為目的向社會不特定物件提供貸款的;

（四）貸款人事先知道或者應該知道借款人借錢用於違法犯罪活動，但仍提供貸款的;

（五）違反法律、行政法規強制性規定的;

6）違反公序良俗。