如何回歸老祖宗，商業地產商鋪賣後租有什麼好處？

如果需要找業務推廣**，一定要找獨立的第三方業務管理服務公司。

市面上常見的招商方式主要分為以下幾種：獨家投資**、首席投資、聯合招商和一般投資**。 名詞聽起來有點複雜，但如果可以用一句話來概括，那就是委託第三方公司。

權利和責任是不同的。 專營招商**顧名思義，就是委託一家公司進行專案投資全權委託，而要找到這樣的公司，需要特別注意其過往的服務案例和團隊資源，以及投資管理流程; 招商引資主要是委託一家公司牽頭，這家公司主要是招商引資，不排除這家公司與其他**公司甚至個人**合作，但這家公司佔主導地位; 聯合投資促進是兩個或兩個以上公司的聯盟; 一般來說，**是下單單，與投資策略、租金條件等無關，是中介。 簡單來說，費用就是所有投資佣金都是需要的，即一筆交易需要一筆佣金，如果是前三種型別的投資，則根據委託程度和駐紮團隊，按月收取常駐費。

每個專案都有不同的招商難點，如投資租金預期、投資週期要求、品牌等級等，收取的佣金和月費也不同。 這是一家可以做這些型別的招商的公司，你可以了解他們的模式。

根據選址的好壞，可以準備回租協議，房東的問題應該是參考商業零售（開發商將商業物業賣給小業主），並記住必須統一管理，三年內可以給出不低於8%的回報承諾。 一般做法如下：

1、總店：一定要在一樓，雖然租金不是最高的，但可以吸引人，提公升人氣，提高包率和消費。 例如：Apple***、Zara、Uni Uni 等。

二、看位置和位置做好產品定位：是引進國際一流品牌還是二流品牌。 或者：小商品批發市場，可以作為中檔市場的消費群體。

3、餐飲、超市等商業設施相結合。

以上是業務業態的分析，建議找專業的商業地產策劃公司來做整體規劃和商業運營，他們有商家資源，可以開展招商引資的工作，又能協調開發商和租戶、房東（出租房）做好銜接。 未來為商業開業後的運營管理公司提供諮詢服務，提供從前期生產、施工、運營、商業物業管理等全方位的專業服務

如何回租：交房後進入裝修期，選擇十二生肖吉日開門，統一運營模式讓企業在第一年（維護期）平穩過渡，運營公司需要在節日或策劃宣傳活動，第二年（成長期）， 第三年（開發期）。市場上有許多針對特定商業模式的成功案例，例如：

北京西單大悅城、首地大峽谷、深圳華潤永珍城等。

當商家開始賺錢時，可以調整品牌和業態，此時會進行回租，不同意的商家會退出，更換商家並與小房東協商續約。

回租有兩種型別，一種是與小業主續約，另一種是與商家續約或更換租客。

1、商業專案部進行市場調研和目標客戶分析; 2、確定投資標的; 3、確定商業模式：投資運營; 委託管理; 租賃業務; 直接操作; 虛擬操作; 4、制定優惠投資策略; 5、商業專案部執行客戶投資月計畫; 6、投資主管制定客戶投資周計畫; 7、客戶管理員對客戶資訊有完善的歸檔，做好投資資訊的準備; 8、投資主管開發、走訪、聯絡目標客戶; 9、商業專案部對客戶進行分類，確定重點; 10、商業專案部安排客戶與開發商進行初步協商，填寫投資租戶登記表 11.商業專案部負責客戶與開發商的溝通和談判;12、開發商與客戶確定合作物件，簽訂招商意向書，並支付定金; 13、商業專案部與開發商、客戶之間的溝通、談判、方案修改、審批; 14、開發商與客戶正式簽訂投資協議;

商鋪售後租，又稱售後租、售後租、售後租，是指房地產開發企業在一定期限內，通過出租或者租賃買方購買的商品房的方式出售商品房的行為。 還有一種解釋：售後租回是指開發商將商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂租賃協議，並在租賃期內用租金抵銷部分售價或償還一定租金回報的一種投資方式。

這沒什麼區別。 只是合同需要明確，為了盡快收回資金，開發商在清稅還不到位的時候，利用了法律上的漏洞。 投資者在與開發商簽訂售後包車合同時，一定要慎重考慮，合同越詳細越好，這樣以後發生糾紛時才能有“規律”可循。

在與開發商簽訂合同時，應明確寫明“開發商在商鋪租賃期內發生的一切國家規定的相關稅費，包括但不限於營業稅，均由開發商承擔”。 同時，還必須明確租金的支付方式和違約的相關責任。

售後回租：開發商提出統一回租、統一投資管理、統一管理後鋪。 售後回租的專業程度。

其中包括回租回報、租賃銷售、利潤分享和保證股息。

優點：解決銷售問題，快速回款。

統一經營權，達到商業集聚的效果。

優點：獲得經營權，企業整體控股可有效把握商業專案，有利於商業專案整體壟斷管理，促進商業專案發展; 企業的整體所有權能夠更好地建立和建立企業品牌。

缺點：企業整體持股容易給開發商造成較大的資金提取壓力; 商業專案的整體所有權對開發商的運營管理能力提出了更高的要求。

優點：1、變大變小，降低銷售總價，降低投資門檻;

2、在新商鋪最困難的孵化階段，整體租約返還，既保證了物業能夠統一管理，又讓投資者在最關鍵的市場培育期免除了諸多後顧之憂和煩惱;

3 收益高於銀行儲蓄、債券投資、**投資;

缺點：1 有一定的虛擬元件;

2、有產權，但使用權不易獨立發揮;

3、存在一定的投資風險，主要體現在租金收益能否按約定變現。

回租只是一種運作方式，是小業主和開發商在售中或售後協商的一種運作方式，大家都會達成一致。

開發商承諾回租，一般有幾個目的，一是加強經營條件，有利於銷售，你買我店我自己會保證給你幾年的租金，你不虧; 二是部分開發商擁有商業運營團隊，可能自己持有一些業務，可以通過回租整合更大的業務量，產生規模效應，既能養活自己的團隊，又能產生利潤，同時可能帶來比單店更好的商業運營效果， 給企業的自有部分更高的公升值空間。

在這種銷售方式中，房地產開發經營企業為促進銷售，在一定期限內建造房地產時，與買方約定出租房產，租期內的租金抵銷部分售價或支付一定的租金回報，如果低於每月按揭支付， 差額由消費者補貼。房地產市場被譽為“不投機，不住”，一直有這樣一群專業投資者在其中創造和尋找機會，成為樓市不可忽視的力量。 他們中的許多人擁有一整套規範的擔保機制和誘導方式來吸引投資，巧妙地引導房地產投機，爭取巨大的利潤空間。

售後租的技巧是將房產分割成小單位，分割越小，總價越低，導致投資金額小，以吸引更多的**，所以應該處理“回租回報”。"要非常小心。 首先，即使是最蠱惑人心的回租回報也必須經過仔細審查。 如果考慮到租金、稅費、利息等因素，恐怕回租率會大大降低。

比如，有些專案還沒有交付，開發商會為客戶拿出乙個租金數字，計算出的投資回報往往令人震驚。 稅費在租金中占有一定比例，應該是每個投資者考慮的重要部分。 還有更多因素是計算器有意或無意忽略的，比如裝修投資、物業管理費、買房的各種稅費、家具電器的投資，以及買房和回租是基於一系列的假設，要買房的租金要支付， 房租很高，租客有不錯的支付能力等等，只要有鏈結問題，這個美麗的肥皂泡就會被抹去。

事實上，如果一家店不能在三年內繁榮起來，開發商和消費者都很難堅持下去。 令人不安的是，一些流行的回租返還方式沒有規避風險的機制，例如由銀行擔保或由保險公司投保，而只依靠開發商的嘴。 對於如此龐大的投資，對於普通投資者來說，絕對不可能沒有有效的風險保護。

仔細想想，不難發現，“回租”的方式其實就是開發商將房產的所有權順利賣給小業主，風險自然落在業主身上，開發商以高於回報率的價格出租，無形中充當中介，獲得無風險的利潤。 問題是，如果房產不能出租，如果租金價格達不到回報率，如果開發商的信譽或投資組合有問題，或者如果開發商跑路，業主能和誰一起賺錢？ 過去，某商場也採用“租還”的營銷方式，提出“今天借你一桶水，明天還你一桶油”，最後不談油，水也打了“竹簍”。

案例：1996年，某房地產****與葛姓業主達成售後租回協議，因房地產公司不履行合同，少付甚至不支付承諾的租金，被業主拖上法庭。

《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業不得以售後租賃或者變相售後租房的方式銷售未完工商品房。

但。 在一線、二線和三線城市，“售後租”模式作為商鋪的主要所有權形式，從未被法律禁止。

因為，雖然開發商的回租商鋪承諾受所謂合同的約束，但實際上，在後續的回租操作中，往往會因內部變更、重組、破產等不可預見的風險而發生糾紛。 開發商在無法保證全部效能的前提下承諾將租回給商店，實際上是對消費者的欺詐。

商鋪回租是指開發商將乙個商業專案分割成許多小面積的產權給小業主，同時與小業主簽訂回租合同，承諾在一定期限內，由開發商統一管理商鋪，同時在約定的時間向小業主支付固定租金。 一般來說，年回租回報率在4%到12%之間。

商鋪售後租，又稱售後租、售後租、售後租，是指房地產開發企業在一定期限內，通過出租或者租賃買方購買的商品房的方式出售商品房的行為。 還有一種說法是，售後租回是指開發商將商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂租賃協議，在租賃期內用租金抵銷部分售價或償還一定租金回報的一種投資方式。

無論以何種方式銷售或投資，一般來說，買方都會“一分錢一分貨，回報一分貨”。

它具有以下特點：

1 **產權店鋪;

2、整體除零，大變小;

3、統一售後回租，統一組織商業運營管理;

4 在回租期內給予投資者年回報率;

1 **產權店鋪;

2、整體除零，大變小;

3、統一售後回租，統一組織商業運營管理;

4 在回租期內給予投資者年回報率;

我在一本書中看到了這一點，“售後回租，生與死”。

樓盤回租其實是先租給原人，和售後回租基本一樣！