商品房認購函和商品房買賣合同有什麼區別？

商品房訂單簿是商品房買賣性質的合同。 訂單需預約。 作為預約，商品房訂單函效力的特殊性在於，不違約方不僅要求對方履行買賣合同的義務，還要求對方履行簽訂正式商品房買賣合同的具體行為。

訂單簿是商品房買賣合同的一種形式。 由於採購訂單具有合同內容的確定性，因此兩者的實質內容基本相同。 我們認為：

首先，採購訂單一旦簽訂銷售合同即告成立，雙方均受其約束。 買方未簽訂正式的商品房買賣合同，視為違反合同義務。 其次，如果買方在簽署訂單函時已經理解並同意了擬簽署的正式商品房合同文字，則買方無權拒絕簽訂合同。

第三，買方認為前述合同文字的某些條款明顯不公平的，可以按照《合同法》關於標準條款的有關規定行使抗辯權，但不得拒絕履行訂單中確認的其他條款。

1、認購函與商品房買賣合同的關係是預訂與合同之間的關係。

根據《中華人民共和國合同法》第二條的規定，“本法所稱合同是自然人、法人和其他平等主體組織之間建立、變更和終止民事權利義務關係的協議”，認購函應為獨立合同。 認購函是買賣雙方就商品房買賣合同簽訂相關事項達成的協議，並非對商品房買賣結果的直接確認，因此不應屬於商品房買賣合同。

3、認購函與房屋買賣合同的區別 （1）認購函與買賣合同有什麼區別？

1、簽訂時間不同，委託屬於合同簽訂前階段的合同，所承擔的民事責任屬於合同過失責任範圍。 本協議是在民事合同權利義務全部確定後簽訂的，雙方應承擔的義務均為合同義務。

2、保留合同是一種承諾合同，不受要件的約束，強調當事人主觀意志在合同訂立中的決定性作用。 但是，本合同一般受材料約束，交貨是履行合同的重要環節。

3、訂立保留合同的目的是訂立本合同，由於本合同約定的義務是合同義務，因此直接具有履行的內容。 從指定到本協議簽訂，雙方應遵循誠實信用原則，並將指定確定的原則落實到本協議的合同條款中。 簡而言之，預約的目的是在主合同的訂立存在事實或法律障礙時，同意在未來訂立某項合同

保留的目的是訂立本合同，而保留合同是承諾合同而不是實際合同，不受材料約束。 認購合同和商品房買賣合同屬於保留與合同的關係，兩者在合同內容、合同目的、權利義務、違約形式、違約責任形式等方面存在較大差異，但認購函若滿足一定條件即可認定為買賣合同， 雙方的義務將發生質的變化，雙方履行談判義務將轉變為賣方交付房屋和買方支付價款。

四、《商品房買賣合同糾紛案件審理中有關法律適用若干問題的解釋》將商品房買賣認購確定為商品房買賣合同，即確定指定實際為本合同， 並應當滿足兩個條件：一是具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，上述內容已述及，不再贅述：二是出賣人已按約定收取了購房價款。

“賣方已按約定收取貨款”的內涵是認購函已實際履行，賣方已收取貨款。 此處的“購買價格”一詞應包括全部購買價格和部分購買價格。

1、協議內容不同：認購函中的協議比較簡單，通常只會在一定的時間、地點簽訂房屋面積、總價、地理位置和商品房買賣合同，買賣雙方一般不能直接用認購函完成交易。 商品房買賣合同包括房屋買賣的所有主要條款，如房屋的付款和交付方式及時間、產權證的處理、違約責任等，買賣雙方均可完成交易。

2、用途不同：商品房認購書是預約合同，即為未來訂立商品房買賣合同而簽訂的合同，屬於合同前階段合同，商品房買賣合同是以商品房銷售為目的確定權利義務的合同。

3、簽約時間點往往不同：認購函通常在商品房可以預售之前簽署，這是開發商盡快返還資金、穩定客戶的一種方式，銷售合同的簽訂是在開發商取得商品房預售許可證後或出售既有房屋的情況下簽訂。

認購信的內容是什麼？

1、雙方基本情況：認購函必須先清楚填寫房屋買賣雙方的詳細資訊，如果後續房屋出現問題，可以及時找到對方協商處理，通常購房協議中包括賣方的資訊， 即開發商名稱、位址、**、賣方名稱、位址、**;買方資訊是買方的姓名、位址、**和身份證件型別。

2、房屋的基本情況：在交易中寫下房產的具體情況非常重要，這樣才能清楚地了解房屋的資訊，也可以作為後續交割比較的參考，包括房產的位址， 認購房屋的樓牌號、樓牌號、房間號、朝向、施工面積、套房內的建築面積、共享面積。

3、開發商的銷售資質：房產必須按照正規合法的程式建造，以便保證後續的交付和房產證，認購書應有房屋的屬性，表明是現房或期房，開發商的預售許可證號、土地使用證等內容。

4、價格及付款方式：購房簿應詳細註明房屋的**和買方的付款方式，其中有許多不同型別的房屋和購房方式，因此需要明確註明。 這部分占用的篇幅比較大，包括房屋的單價、估價面積型別、房款總額、付款方式等。

5.定金、違約責任：為了表明買方的購買決心，一般先支付部分定金的房款，如果只是口頭承諾，沒有實質性約束，對雙方會造成一定的損失，所以在認購協議中關於定金的金額， 付款時間、違約責任、違約處理方式、簽訂合同日期等。

法律分析：商品房認購函與買賣合同的區別：商品房認購書是預約合同，而房屋買賣合同屬於本合同。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第五條 商品房認購、訂貨、預訂等協議，具有商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已按照協議約定接受購價的，該協議認定為商品房買賣合同。

，簽字的目的。

商品房認購是預訂合同，即為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的合同，屬於合同簽訂前期合同; 商品房買賣合同是以買賣商品房為目的，確定權利義務的合同。 商品房購房函相當於提前預約的功能，而購房合同則具有建立關係的作用。

2.協議內容。

商品房認購函中的協議比較簡單，通常只會在一定的時間、地點簽訂房屋面積、總價、地理位置和商品房買賣合同等，買賣雙方一般不能直接憑認購函完成交易; 商品房買賣合同包括房屋買賣的所有主要條款，如房屋的付款和交付方式及時間、產權證的處理、違約責任等，買賣雙方均可完成交易。

3.簽字時間點。

認購函通常在商品房預售前簽署，是開發商盡快收回資金、穩定客戶的一種方式，一般與開發商委託的銷售公司或廣告公司簽訂; 買賣合同的簽訂是在開發商取得商品房預售許可證後或在出售既有房屋的情況下簽訂的，一般是直接與開發商簽訂的。

法律依據：《民法典》第595條 買賣合同是賣方將標的物的所有權轉讓給買方，買方支付價款的合同。

《民法典》第五百九十六條 買賣合同的內容一般包括名稱、數量、質量、價格、履約期限、履約地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同中使用的詞語及其效力等條款。

法律分析：商品房認購函為委託合同，而房屋買賣合同屬於本合同，兩者區別如下：

1）訂約時間不同，保留屬於聯家核實的訂約前階段，所承擔的民事責任屬於合同過失責任範圍;本協議是在民事合同權利義務全部確定後簽訂的，雙方應承擔的義務均為合同義務。

2）保留合同是承諾合同，不受要件的約束，強調當事人主觀意志在合同訂立中的決定性作用;但是，本合同一般受材料約束，交貨是履行合同的重要環節。

3）簽訂預訂合同的目的是訂立本合同，由於本合同約定的義務是合同義務，因此漢橋直接具有履行的內容。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第五條 商品房認購、訂房、預訂協議具有《商品房買賣管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容的商品房，且賣方已按照協議約定接受購買價款的，該協議視為商品房買賣合同。