如何確定協議轉讓國有土地使用權的價格？

協議轉讓**。 協議轉讓地塊的土地**評估必須按照《城鎮土地估價條例》進行。 約定的轉讓最低價格不得低於土地使用費、徵地（拆遷）補償費和按照國家規定應當繳納的有關稅費之和; 有標桿地價的地區，約定出讓的最低價格不得低於出讓地等級基準地價的70%。

低於最低價格的，不得轉讓國有土地使用權。

5 3 地價評估確定底價。

5 3 1 土地溢價評估。

市、縣國土資源管理部門應當根據擬建地塊情況和土地市場情況，按照城鎮土地估價條例，組織對擬建地塊的正常土地市場進行評估。

地價考核可由市、縣國土資源管理部門或其所屬機構進行，也可根據需要委託具有土地估價資質的土地或房地產估價機構進行。

5 3 2 確定底價。

市、縣國土資源管理部門或者國有土地使用權出讓委員會應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況，集體決策，綜合確定轉讓協議底價。

約定轉讓的底價不得低於擬轉讓土地所在區域約定轉讓的最低價格。

轉讓底價確定後，應當在轉讓活動結束前予以保密，任何單位和個人不得洩露。

5 4 協議轉讓方案和底價應提交審批。

市、縣國土資源管理部門應當按照協議規定轉讓方案，保留價的經人民批准權批准。

摘自《國有土地使用權協議轉讓規範》

關於終止協議、轉讓國有土地使用權經營專案補充規定。

北京市國土資源、住房和土地管理局**。

市國土住房管理局、市發展改革委、市計委、市建設委、市監局。

2oo4 年 1 月 17 日）。

為加強本市國有土地使用權轉讓管理，進一步貫徹落實《國有土地使用權協議轉讓規定》（國土資源部令第21號），現將“北京市人民辦公廳**市國土住房管理局等部門”通知。

《關於終止經營性專案國有土地使用權轉讓協議有關規定的通知》（京證辦發2002年第33號，以下簡稱《規定》）在實施有關問題時補充如下：

1、自2004年1月9日起，《規定》第二條第五款規定的下列經營用地，需轉入國有土地使用權，並通過招標、拍賣、掛牌等方式在土地交易市場向社會開放

1）綠化隔離區建設專案用地;

2）小鎮建設專案用地;

3）為具有危險管理的專案開發土地;

4）國家級開發區和科技園區外一般高新技術專案生產加工用地。

2004年1月9日前，有關部門已受理上述四類專案，經市發改委、市計委、市建委、市國土住房管理局提出辦理國有土地使用權轉讓的需要，並報市批准實施。

2、下列情形中，辦理國有土地使用權轉讓時，必須通過招標、拍賣、掛牌等方式在土地交易市場公開進行：

（一）除實施住房改造的專案外，將分配的土地用於經營性開發建設;

（二）改變土地利用性質，進行經營性開發建設;

3）將基礎設施專案轉換為開發專案;

4）專案主體發生了變化。

3.根據國家有關規定，本市國有土地使用權轉讓協議實行公示制度，具體措施另行規定。

四、市、區（縣）開發改革、規劃、土地和房屋管理、建設等行政管理部門應當嚴格管控，不符合協議條件轉讓經營用地的，不得受理建設單位提交專案審批、規劃、土地、建設等申請。 監察部門要加強對本市審批商業用地專案、規劃、用地、建設等市級審批工作的監督檢查，對違反審批規定規定的行政主管部門和有關負責人，依照有關規定從嚴處理。

（五）本市行政區域內國有土地使用權的轉讓，依照本規定執行的。

六、本規定自公布之日起施行。

一、為加強國有土地使用權的巨集觀調控和管理，保護國有土地資產收益，促進土地市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。 第二條 本辦法中國有土地使用權轉讓協議的最低價格（以下簡稱“協議轉讓最低價格”），是指為巨集觀調控土地市場，防止以低價轉讓國有土地使用權，上級人民**轉讓費的最低控制標準。 第三條 在城市規劃區協議範圍內以最低價轉讓國有土地使用權，按照本辦法的規定執行。

第四條 協議最低價出讓由省、自治區、直轄市人民土地管理部門會同有關部門制定，報同級人民土地管理部門批准，報市、縣人民土地管理部門實施。 第五條 協議最低價格按照商業、住宅、工業等不同土地用途和土地等級的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定。 但是，中央直轄市、國家計畫明確劃定的市、省、自治區人民所在城市的具體適用比例，應當報國家土地局批准。

基準地價按照《城鎮土地估價條例》確定。 調整基準地價時，約定轉讓的最低價格應相應調整。 第六條 國家支援或者重點扶持產業發展，國家鼓勵建設專案用地，根據行業或專案分類確定不同協議的最低價格。

第七條 確定轉讓協議的最低價格應當考慮土地徵用和拆遷成本、土地開發成本、銀行利息和土地淨收益等基本因素。 第八條 省、自治區、直轄市人民土地管理部門應當確定協議的最低價格，在實施前報國家土地行政管理部門備案。 協議最低價不符合本辦法第七條要求的，國家土地主管局可以責令重新認定。

第九條 國有土地使用權轉讓協議不得低於協議的最低價格。 第十條 在國有土地使用權轉讓協議中，合同簽訂後，市縣人民土地管理部門應當將國有土地使用權轉讓協議向社會公示。 第十一條 協議轉讓最低價的，由人民土地管理部門確定並批准監督檢查。

國有土地使用權協議轉讓的，轉讓費用低於協議轉讓最低價的，由負責監督檢查的人民土地管理部門責令限期改正; 逾期不改正的，土地使用權轉讓合同無效，由此造成的損失由轉讓方承擔，有關負責人由本單位或者上級機關視情給予行政處分。 第十二條 本辦法由國家土地管理局負責解釋。 第十三條 本辦法自發布之日起施行。

土地使用權轉讓是指國家將土地使用權轉讓給公民或者法人; 轉讓是指將部分所有權（占有、使用、收益）作為獨立產權與所有權分離; 土地使用權的轉讓是公民或者法人之間土地使用權的轉讓。 有轉讓、交換、贈與、繼承等。 土地使用權轉讓時，必然有不同型別的土地，但這些不同型別的土地轉讓都是統一的，主要方式是賣還債、交換、或者有價買入股份等，另外，還需要提醒大家，土地使用權的轉讓和轉讓是有區別的。

《城鎮國有土地使用權出讓實施行條例》第十九條，是指土地使用人對土地使用權的再轉讓，包括**、交換、贈與等。 未按照土地使用權轉讓合同規定的期限和條件對土地進行土地開發利用的，不得轉讓土地使用權。 第二十四條 地上建築物和其他附屬物的所有人或者共產黨內人員，在建築物、附屬物的使用範圍內享有土地使用權。

土地使用人轉讓地上建築物及其他附屬物所有權的，其使用範圍內的土地使用權應當相應轉讓，但地上建築物和其他附屬物作為動產轉讓的除外。

法律分析：本規定是中華人民共和國國土資源部令第21號，2003年6月5日國土資源部第六次部長級會議通過，2003年6月11日公布，自2003年8月1日起施行。 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規範國有土地使用權協議轉讓，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》制定本規定。

中華人民共和國境內協議轉讓國有土地使用權，適用本規定。 本規定所稱協議轉讓國有土地使用權，是指國家在一定期限內經國家協議將國有土地使用權轉讓給土地使用者，土地使用人向國家繳納土地使用權轉讓費。

法律依據：關於協議轉讓國有土地使用權的規定 第三條 國有土地使用權的轉讓，只能按照法律、法規和規章的規定，以招標、拍賣、掛牌等方式依協議進行。 第四條 國有土地使用權轉讓協議，應當遵循公開、公平、公正、誠信的原則。

協議轉讓國有土地使用權的轉讓費，不得低於國家規定確定的最低價格。 第五條 協議轉讓的最低價款不得低於新建建築用地使用費、徵用（拆除）補償費用，並按照國家規定應當繳納有關稅費的總額; 在有基準地價的地區，約定的出讓最低價格不得低於出讓地水平基準地價的70%。 低於最低價格的，不得轉讓國有土地使用權。

第六條 省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門應當按照協議草案第五條的規定將最低價出讓，報同級人民批准後予以公布，由市、縣人民**國土資源行政主管部門執行。

法律分析：昭業敗協議所指的土地使用權轉讓，是指土地管理部門代表市政府和土地使用人根據土地市場公告，協商後將土地使用權轉讓給土地使用人的行為。

法律依據：《中華人民共和國憲法》第十條 城市的土地屬於國家。

農村地區和城市郊區的土地是集體所有制的，但法律另有規定並屬於國家;宅基地、自耕地、自耕山地也歸集體所有。

國家可以為了公共利益，依照法律規定徵用或者徵用土地，並給予補償。

任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他方式非法轉讓土地。 土地使用權可以依照法律規定轉讓。

一切使用土地的組織和個人都必須合理利用土地。

《農村土地經營權流轉管理辦法》第五條 農業農村部負責指導全國土地經營權流轉和流轉合同管理工作。

縣級以上地方人民**農業農村事務（農村經營管理）部門應當按照職責，負責本行政區域內土地經營權的流轉和流轉合同的管理工作。

鄉（鎮）人民負責本行政區域內土地經營權的流轉和流通合同的管理。

協議轉讓土地使用權是指土地管理部門代表市**和土地使用人根據土地的公告市場，將土地使用權轉讓給土地使用者的行為，土地**通過協商確定。 以下土地使用權可以協議轉讓，但必須按公布的市場**進行轉讓，並公布轉讓情況：（1）是經濟特區急需或者特別鼓勵開發的專案用地; （2）市**共享專案用地進行合作。

法律依據：《土地管理法》第六十三條規定，農民集體擁有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用於非農業建設; 但符合土地總體使用規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併或其他情形依法轉讓土地使用權的企業除外。