拍賣2000萬套學區房屋！ 止贖房屋應避免哪些陷阱？

最近很多朋友對止贖房很感興趣，但不知道細節：

1. 購買止贖房屋的過程：

（一）競買人應當向人民法院支付定金。保證金的金額一般不低於評估價或市場價的5%。 （二）競買人應當持銀行回執、人民法院財務收據憑證到拍賣機構辦理競買手續; 繳納定金人數不足兩人的，不予拍賣; 拍賣結束後，買受人支付的定金用於抵消價款，其他競買人支付的定金應在三個工作日內退還。

3）拍賣結束後，拍賣機構應當編制拍賣交易確認書和拍賣報告。拍賣交易確認應嚴格按照協議或法律對拍賣財產的付款時間和交付情況執行。 拍賣報告應當包括拍賣公告、拍賣說明、競買條件、拍賣結果、成交確認書、拍賣記錄等明細，以及相關副本。

4）拍賣機構應當在拍賣結束後三個工作日內將拍賣交易確認書、拍賣報告書及相關材料移交人民法院委託管理部門，外部委託管理部門應當在收到拍賣交易確認書、拍賣報告書及相關材料後三個工作日內將拍賣交易確認書、拍賣報告書及相關材料轉交業務部門。（五）拍賣結束後，買受人應當在人民法院規定的期限內將價款全部匯入指定賬戶。 （六）向拍賣機構支付佣金。

佣金包括工作人員在前期調查、尋找客戶、組織拍賣等方面實際發生的費用，拍賣機構不收取其他費用。 （7）買受人足額支付價款後，業務部門應當在10個工作日內編制裁定書並送達買受人，並在標書送達後15個工作日內辦理拍賣標的交付手續。 至此，一組拍賣過程完成。

綜上所述，主要流程是：獲取拍賣資訊拍賣登記、交納定金、取得競買人資格、參與拍賣、成交、交房款、申請產權證、交房。

2、購買拍賣房產需要繳納的稅契稅：有稅有欠，沒有了！

北京只有商品房的契稅：

契稅：第一套：90平方公尺以下1%，90平方公尺以上1%及印花稅。

第二套：3%的契稅和印花稅。

商業：3%的契稅和印花稅。

如果是經濟適用房或中央生產房，則需要支付更多的土地轉讓費和綜合地價。

請務必在拍賣前核實房產的性質。

如果覺得麻煩，可以看看鯨魚拍賣網，所有合法拍賣行都有，所有風險都公之於眾。

希望這有幫助！！

3、法院拍賣房屋購買所需材料： 1、拍賣成交確認書 2、報紙出版 3、拍賣行營業執照影印件 4、拍賣行法人身份證影印件 5、法人身份證明 6、法人授權委託書 7、 法院委託拍賣行拍賣委託書影印件（影印件2份）8份、協助執行通知書9份、買受人身份證。

止贖房屋有4大陷阱：1.許多止贖房屋無法借出，或者首付緊急; 2、債務關係複雜; 3、收房難，止贖房可能已經有住戶搬進來; 4、原業主不配合搬出戶口手續的，戶口搬入戶口將受到影響。

1、容易捲入其他債權糾紛。 有些房屋可能有其他債權人，例如抵押或出售多套房子。 2、其次，不方便購房者看房，法院通常只對明顯的瑕疵進行簡要描述，容易遇到瑕疵房產，所有稅費必須由買方承擔。

3.《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣買賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程式中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。 4、司法拍賣行拍賣失敗後，會有兩次拍賣，如果是三次拍賣失敗，那麼就只能出售，這個時候，如果交易不能完成，只能選擇用房子還債。

優勢：

1、拍賣房屋產權明確，轉讓不會出現問題;

2、拍賣比較合理，比如有些房子的起拍價只有市場價格的70%到80%，超過起拍價就可以完成交易。

3、中間費低，二手房要交中介費，司法拍賣零佣金，現在正常轉讓就能買到的二手房，都過了兩年的銷售限制期。

缺點及需要注意：

1、從銀行獲得貸款支援不容易，因為拍賣行和法院一般要求全額付款;

2、轉讓涉及的稅費一般需要買方承擔，可能涉及營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅和土地增值稅等;

3、房屋內很可能有別人的賬戶，一般要求買方自行處理;

4、原房東可能會占用房屋，給買方帶來一定的風險。

李氏：只要有房產證，拍賣結束後就可以出具新的房產證，即產權明確的房產。

缺點是：1、拍賣成交價格無法控制。

2、房產過戶費應自行清楚了解。 除稅費外，還有水、電、煤氣、管理等的欠款。

3.拍賣佣金高。 一般來說，它按房產總價的5%收取。

4.您只能在指定時間看到房間一次。

您好，首先，原房主的身份風險。

止贖房基本上是因為債務人無力償還債務而拍賣的，如果房子的原主人靠譜，但暫時的資金周轉無效，就更省心了。

但是，目前中國的私人貸款無法通過國家機構查詢，如果原房主因為債務問題離家出走，那麼你就給他的房子拍張照片，搬進來後，可能會被其他債權人追討，遇到不講道理的人很麻煩。 一般情況下，法院不會告訴你原房主的身份和背景，以及強制拍賣房屋的具體原因，所以這個風險不容忽視。

第二，無法安定下來的風險。

在許多情況下，原來的戶主定居在止贖房屋上。 法院通過拍賣確認、執行裁定等法律程式將房屋合法轉讓給買受人，買受人取得房屋產權。

但是，如果原業主不願意搬出，法院無權強迫他搬出。 所以如果買了止贖房，戶口就有可能安定下來，而戶口無法安定，就意味著孩子的教育等問題無法解決。

3.無法立即入住的風險。

如果出現先租賃後抵押的情況，拍賣結束後，原租賃合同繼續有效。 在實踐中，存在原業主故意簽訂長期租賃合同，甚至10年或20年的情況，如果他用租賃合同購買了這種止贖房屋，他將無法在購買後因租戶的存在而無法入住。

甚至有一些止贖房屋，據說一開始是出租的，但在拍賣後，突然彈出租賃合同，或者有人住在裡面，拒絕搬出房子。 一般情況下，執行法院不會強制空置，買方還需要單獨提起民事訴訟處理，會很麻煩。

第四，欠款風險。

1.當場檢視。

購買拍賣行時，一定要提前到現場了解拍賣行是否拖欠物業費、取暖費、水電費等。 如果有些房產長期閒置，拖欠了很長時間，這是一大筆錢。

如果房屋損壞嚴重，將來可能需要大量的維修費用。 此外，一些止贖房屋可能由於各種原因無法現場檢查，這是一定的風險。

2、檢查是否抵押。

由於業主的債務問題，止贖房產可能會被多次抵押，止贖房產的所有後續費用將由購買者承擔。 如果有抵押貸款，有必要了解是否可以釋放，否則可能會面臨債務償還的風險。

3. 預付定金。

競買人通常需要在法院拍賣前提前支付定金，其金額由法院或拍賣執行人確定，但通常不低於評估價格或市場價格的5%。 也就是說，要拍賣價值500萬的房子，首先要準備幾十萬的定金。 如果拍賣不成功，您可以申請退還押金。

4.高額稅費。

止贖房屋也需要繳納稅款，法院一般會出具相關檔案和資料，可以免徵增值稅。 如果法院無法出示檔案，買方可能不得不承擔更高的稅費，導致最終交易價格高於市場價格。

了解止贖的人都知道，止贖的最大風險是“清算風險”。

清倉風險：指買方在購買止贖房產後，由於各種原因無法正常搬入房屋的風險。

“清倉風險”可能就是這樣

由於法院核實的問題，本不該流入拍賣的**被拍賣，讓買家無法搬進去。

也可能是這樣

因為被處決的人，也就是原房東，年老多病，不願意配合，就算房子被拍賣，也要靠它。 但是，法院只負責產權的轉讓，不負責驅逐，所以買主只能乾巴巴地盯著，等到原房東自己搬出去。

更有可能

拍賣成功後，該物業要求提高物業費，以彌補法院低價拍賣給開發商造成的損失，並拒絕辦理入住手續。 只有在支付了這筆錢後，業主才會辦理房產手續。

當然，還有更多的風險。 由於法院公告明確指出，法院不負責房屋的搬遷，因此買方在房屋出售後無法入住，並且經常受到各種原因的阻礙。 根據河南正拍賣的調查資料顯示，全國約有15%的止贖房屋在交易後因各種原因存在“清倉風險”。

而這些問題之所以會出現，是因為他們沒有提前調查情況，所以他們盲目地去拍賣。

18年在法院拍賣網站上買了一套房子，前後顛簸的路，更何況。

首先，選擇乙個房間。 我也看了很多房子的型別和位置，法院拍賣的房產肯定比市場價格低很多。 第乙個案例是，我看了一棟120平公尺左右的房產後，剛準備出發，家裡人說要一步到位買大的，於是我抽空又看了一遍房子，這次看到的房產在141平公尺左右， 而且房子型別什麼的都沒有說。

我不會提及其他無關緊要的事情。 我會根據這兩組告訴你我的經驗。

案例1：房產因為欠錢被法院拍賣，前期一切順利，你搬進來的時候，總有人半夜敲你的門，說房子是他的，要你給他錢。 最後，發現房子的原主人是乙個吸毒者。

我也聽了別人說的，所以自己買的時候格外小心：

動手案例1：

我選擇了120平方公尺和140平方公尺的同乙個院子，1區或5區。

120平公尺，家裡的孩子是高中生，還是初中生記不清了，因為和媽媽吵架，他在家裡殺了自己的媽媽（也許是他錯過了），因為害怕，他把媽媽藏在櫃子裡！ 父親回來後發現妻子不見了，於是報警，大約3天後，他聞到了惡臭，發現妻子在壁櫥裡。

這也是我買了140平公尺的房子後，從四合院門口的鄰居那裡聽到的。 後來，我看到湖濱區法院拍賣會執行局胡主任，我問他有沒有這樣的事情，他默默地點了點頭。 我當時就是那種心情，我真的很想抽他，這不是明顯的作弊嗎？

房子仍在出售中。 現在回頭一看，剛進門，正對面就有乙個關公，還有電蠟燭，想想都有些詭異。

親身體驗二：140平公尺的房子，

我第一次買房，是在網上買的。 它也是一家宮廷拍賣行。

我買了一套被法院扣押的房子，官司打了四年多，一審二審，律師費法院花了近40萬元，主要是各種苦心，最後雖然打贏了官司，但還是要去法院要求強制執行， 我實在是憔悴了，唯一的感覺就是你千萬不要碰與朝廷有關的房子。

如果沒有渠道可以讓你對這個房子有乙個詳細的了解，那你就真的不用去想了，因為一般這種房子都有這樣那樣的問題，有些是密不可分的，無法理清，所以一定要謹慎。

很簡單，官司糾紛的房子，雖然案子和你沒什麼關係，但也容易生氣，最好不要渾水摸魚，一堆麻煩。 員工起訴欠薪，老闆安排人事結算，員工毆打人事，人事聘請律師，律師再次被毆打，拖欠工資，員工與人事打架，員工與律師打架，這是很常見的。 簡而言之，減少捲入糾紛。