我買了商品房，沒有產權，這是怎麼回事？

所謂鄉鎮產權房，是指建在農民集體土地上，不交地讓渡費等費用，其產權證不是國家房管部門出具的，而是由鄉鎮或村出具的，故稱為鄉鎮產權房。

對小產權的解釋主要有三種，目前面臨整頓的小產權是指以下第三種。

第一種解釋是針對開發商的產權，開發商的產權稱為大產權，買方的產權稱為小產權，之所以叫小產權，是因為買方的產權除以開發商的產權。

第二種解釋是根據房屋轉出時是否需要繳納土地出讓費來區分，不需要交地出讓費的稱為大產權，需要繳納土地出讓費的稱為小產權。 根據這一解釋，普通商品房是大產權住房，保障性住房是小產權住房。

第三種解釋是根據產權證的發證機關來區分，國家頒發產權證稱為大產權證，國家不頒發產權證，鄉鎮**頒發的證書稱為小產權，又稱鄉產權，鄉鎮產權不構成真正法律意義上的產權。

小產權的第一、第二解釋是合法的，只要交了購價，或者在出讓時交了土地出讓費，法律規定比較明確，就可以自由買賣。 但是，第三種解釋中小產權的法律屬性頗具爭議，沒有真正的合法產權證明。

從這個角度來看，鄉鎮物業只有40到60個與商品房同位置。

從住房形式來看，它與普通房屋相同。

從買賣手續上看，商品房買賣的契稅尚未繳納。

從使用成本來看，物業費便宜，水電費便宜，取暖費便宜。

從物業管理的角度來看，物業管理機構是由鄉鎮指定的開發商**設立的進行管理，服務管理水平不是很高。

沒有產權的房屋不能購買的原因是：房屋所有權證是所有權證明，沒有產權證的房屋沒有產權證存在障礙，無產權的房屋買賣是無權處分的處分， 並且無法依法登記領取權屬證書並辦理轉讓手續。

[法律依據]。《城市房地產管理法》第三十八條。

以下不動產不可轉讓：

（一）土地使用權以轉讓方式取得的，不符合本法第三十九條規定的條件的;

（二）司法機關、行政機關依法作出查封或者以其他方式限制不動產權利的裁定、決定的;

（三）依法收回土地使用權;

4）未經其他共有人書面同意，共同擁有不動產;

5）冰雹和拆除的所有權存在爭議;

（六）未依法登記領取權屬證書的;

（七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

法律分析：沒有產權證明的房產不能轉讓，國家不保護非產權人的房產，沒有產權的房屋，存在很大的交易風險，這種房子不受法律保護。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記生效; 如果銀束未註冊，則不會生效，除非法律另有規定。

沒有產權就買不了房子。 房屋所有權證是房屋所有權的證明，無產權的房屋買賣屬於無處分權的處分，存在無產權證的障礙，無法依法辦理過戶手續。

[法律依據]。《城市房地產管理法》第三十八條。

以下不動產不可轉讓：

（一）土地使用權以轉讓方式取得的，不符合本法第三十九條規定的條件的;

（二）司法機關、行政機關依法作出裁定或者決定查封或者以其他方式限制不動產權利的;

（三）依法收回土地使用權;

4）未經其他共有人書面同意，共同擁有不動產;

5）所有權有爭議;

（六）未依法登記領取權屬證書的;

（七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。