如何將綜合用地轉化為商業用地？

在取得國有土地使用權的過程中，一些單位和個人往往不理解綜合用地的概念，誤以為“綜合用地”是指可以用於任何目的的國有土地，即商業用地、工業用地、倉儲用地、住宅用地。 把“綜合用地”理解為“萬能用地”是錯誤的。 將綜合用地作為商業用地使用和轉讓也是不當的，面臨法律風險。

復合土地是指在同一宗地內由不同用途的土地組成的土地。 根據《城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第十二條規定，我國國有土地的使用包括商業用地和綜合用地，其中商業用地出讓的最長期限為40年，綜合土地出讓的最長期限為50年。 因此，商業用地和綜合用地是兩種不同的用途，它們的收購方式和土地價格是不同的。

在土地出讓中，受讓方除核對出讓方的《國有土地使用證》並核對其上註明的土地用途外，還應要求出讓方提供土地出讓或出讓時簽署的《土地使用權出讓合同》，以便雙方核對，找出指定的土地用途， 從而避免因購買商業用地而只購買綜合用地而造成的損失。

在目標地塊中，如果當前用途已明確整合，並且受讓人打算獲得商業用地，則如何變性？ 根據《城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第十八條規定，土地使用人需要變更土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門、城市規劃部門批准; 按照本章有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓費用，辦理登記手續。本條明確了土地用途變更的審批手續，可能涉及增加土地使用權出讓費，受讓方應當就變更手續辦理，與當地**及有關行政主管部門協商。

將原有的混合用途土地用於商業用途而不將其轉換為商業用地有什麼風險？ 一是存在被發現擅自改變土地用途、非法占用土地、處以罰款或者收回土地的風險; 二是存在被責令受讓方按商業用途繳納土地出讓費的風險，從而增加受讓方的投資; 第三是，在將來可能發生的轉讓或拆除補償的情況下，由於土地的綜合使用，土地將被評估為較低的價值。 為降低收購風險，建議轉讓方依法將混合用途地塊重新轉讓為商業用途，後由受讓人購買該地塊（可簽訂合同，明確將土地變更設定為支付轉讓費的條件）。

綜上所述，土地使用是國有土地使用中非常重要的因素，不容忽視，建議在購買此類資產時聘請律師全程檢查，以消除法律風險。

土地使用人需要變更土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門、城市規劃部門批准，按照本章有關規定簽訂新的土地使用權出讓合同， 調整土地使用權轉讓費，辦理登記手續。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓交暫行條例》第十條 第二條 我國國有土地的使用包括商業用地和綜合用地，其中商業用地出讓的最長期限為40年，綜合用地出讓的最長期限為50年。

法律分析：土地使用人需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，並取得土地管理部門、城市規劃部門的批准，並按照本章有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同， 調整土地使用權轉讓費，辦理登記手續。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓暫行規定》第十二條 我國國有土地的使用包括商業用地和綜合用地，其中商業用地出讓的最長期限為40年，綜合用地出讓的最長期限為50年。