改建房屋和新房的稅有什麼區別？ 標準是什麼？ 40

根據《企業會計準則》，固定資產的改建、擴建、裝修費用，符合固定資產條件的，應當作為固定資產處理。 因此，固定資產的改擴建支出應相應調整固定資產的原值，並繳納房地產稅。

有三種情況需要繳納房產稅：

1、個人擁有的獨棟別墅：徵收存量增量，認定標準為：依法在國有土地上建造的獨立獨棟別墅，無公牆，與相鄰房屋無連通。

有的教授幹部住單位提供的獨棟別墅，由於只有使用權，沒有產權，不需要納稅。

2、個人新購高檔住房：高階住房是指前兩年建築面積成交價格超過主城九區新建商品房平均成交面積2倍（含2倍）的住房。 財產稅。

3、沒有戶籍、沒有企業、同時在重慶沒有工作的個人新購的第二套房子，無論是高檔房還是低檔房，都必須納稅。

納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，應當相應增加房屋原有價值。

由於房產稅是按照房屋的原值計算的，增加房屋的原值必然會增加房產稅。

1.房地產稅的稅率。

根據規定，房地產稅按比例稅率和從價徵收。 實施從價稅的，從價稅稅率為12%。

2.房地產稅的計算依據。

房產稅的計算依據有兩個：一是房產的剩餘稅值，二是房產的租金收入。

1）財產的剩餘稅值。

根據稅法規定，企業使用的不動產，應當以不動產的剩餘稅值作為計稅依據。

所謂財產的剩餘稅值，是指一次性扣除10%至30%的自然磨損等因素後，財產原值的餘額。

這裡的不動產原值是指按照會計制度的規定，記入“固定資產”賬簿的房屋原值。 如果房屋的原價記入企業“固定資產”的賬簿，則應當從一定比例中扣除房屋的原價作為房產的殘值，用於計算商譽稅。 根據規定，企業改建、擴建房屋的，必須相應增加房產的原值。

2）租金收入。

根據規定，對於企業出租的房地產，應以房地產租金收入作為計算房地產稅的依據。 物業租金收入是指企業出租物業所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 以勞務或者其他形式作為報酬抵扣租金收入的，按照當地同類房產的租金水平確定標準租金，按規定計算徵收房地產稅。

3、財產稅的計算方法。

根據稅法，有兩種方法可以計算財產稅：

1）按一次性扣除房產原值30%後的殘值計算。計算方法如下：

年應納稅額=房產原賬面價值（1-30%） 按租金收入計算，計算公式為：

年應納稅額=年租金收入適用稅率（l2%）

上述方法按年計算徵收，如分期繳納，如半年繳納，將每年應繳納的稅款除以2; 如果按季度繳納，則每年應繳納的稅款將除以 4; 如果按月繳納，則將每年應繳納的稅款除以 12。

4、房地產稅的會計處理。

建築業企業應繳納的房地產稅，按“應納稅—應交房地產稅”賬戶計算。 該賬戶的貸方反映企業應繳納的房地產稅，借方反映企業實際繳納的房地產稅，餘額反映企業在貸方應繳納但未繳納的房地產稅。

我們這時候要分辨是房產的剩餘稅值還是租金收入，不同情況下的稅基不同，自然會影響稅率。 當然，在相關政策出台之前，在徵收全國財產稅之前，只會在試點城市徵收，這一點需要注意。

城鎮的自建房屋不徵稅。 施工完成後，銷售需要繳納營業稅（建築安裝行業）、銷售稅（房地產銷售）和所得稅（如果是個人，需要繳納個人所得稅，如果是法人，需要繳納企業所得稅）。

具體計算公式如下。

1、自建營業稅=稅費計算***3%=運營成本或專案成本（1成本利潤率）（1 3%）

2、房地產銷售稅=房屋銷售收入*5%。

3、成本利潤率及所得稅繳納方式與當地政策不同，詳情請諮詢當地稅務部門，或致電稅務諮詢**12366。