在房地產估價中可以對土地使用市場法嗎？

土地評價的基本方法包括市場比較法、減收益法、成本近似法、殘差法和基準地價係數修正法，路線價格法也是土地評價中常用的方法。

市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上常用的基本估價方法。 市場比較法是根據市場替代原則，將待評估的土地與市場上已經替代並近期交易的同類土地進行比較，並對同類土地的交易進行適當的修正，從而估算出土地的客觀合理的方法。 市場比較的依據是替代經濟原則。

根據經濟學理論，在同乙個市場中，對於具有相同效用的商品，應該存在相同的市場**，即具有完全的替代關係。 在同一市場中具有替代關係的兩種或兩種以上商品，由於它們相互競爭並相互包含，因此趨於一致。 市場比較法是通過修改具有替代關係的類似土地的交易**來找到待評估的**地塊。

也就是說，如果你能在同一市場中找到兩個以上具有相同效用的交易土地，並且具有替代關係，則可以使用它。

不知道你在哪個城市，理論上可以用市場法換地，但實際上，你有很多土地交易案例可以對比嗎？ 如果不是，那麼不是，一般土地是以基準地價法和剩餘法為基礎的。

從理論上講，實際操作是首先在與待評估地塊相同的供需圈內找到三個或三個以上同型別的近期土地交易。 在法規方面，可以在三年內處理交易，但在實踐中，一年內處理更為合適。 比較案例的底價水平應該是可比的，你找不到那種**水平與正常市場水平相差很大的特殊情況。

然後進行因子校正。 基本因素相同的有：地級修正、交易方式修正（無論是競價、拍賣掛牌轉讓還是支付轉讓費等）、交易情況修正（是否正常交易）、使用壽命修正（土地使用剩餘期限）、交易期日期修正（以地價指數為基準）。

區域因素的修訂應根據不同的土地用途而定，如商業用地往往對產業集聚和商業服務業的繁榮更重要，住宅用地對公共運輸和公共設施的便利性更重要，工業用地對交通條件和產業間合作條件更重要。 個別因素基本上是容積率、土地形狀、面積、地形坡度、地質條件、規劃限制等的修正。 將宗地索引設定為 100 以更正比較情況。

您可以根據**修改後的**根據待估價的地塊得到三個對比案例，然後取三個比較案例的平均值，找到待估價地塊的**。

市場中經濟主體的所有交易行為總是追求利潤最大化，即以最小的成本追求最大的利潤，所以在選擇商品時，一定要選擇效用高低之分，如果效用與前者相比，最高者太高，他們就會遠離。 這種經濟主體選擇行為的結果在效用相等的商品之間產生了替代效應，使具有替代關係的商品可以相互包含，並趨於一致。 市場對比法是按照替代原則，將待評估的土地與近期交易的類似土地交易例項進行比較，並根據後者已知的**，參考土地交易情況、日期、地區和個別因素的差異，在被評估土地的評估基準日修改土地價格的方法。

計算方法如下：

v＝vb×a×b×d×e

其中：v---待估價的地塊**;

VB ---比較示例**;

a--- 宗地狀況指數 比較例項宗地狀況指數;

b--- 待評估地塊基準日的土地價格指數 比較例項地塊成交日期的土地價格指數;

d--- 待評估宗地的宗地面積因子條件指數 比較例項宗地面積因子條件指數;

e--- 要評估的宗地的單個因子條件指數 比較例項宗地的單個因子條件指數。