如何制定改造安置補償方案？

對商業建築、寫字樓實行貨幣補償、產權交換、比例置換，被拆遷人自選其一。

對工業企業實行貨幣補償。

1）金錢補償。

1、商品用地不動產：兩證（房屋權屬證、土地使用證）齊全的，賠償金額由被拆遷房屋的市場評估，根據拆遷房屋的位置、用途、結構、建築面積、竣工年限等因素確定，拆遷人應以貨幣形式一次性賠償， 被拆遷人應當自行安置。

2、工業用地不動產：

土地和房屋是分開估價的。

土地應參照土地位置等級和基準土地價格評估進行補償。

確認房屋使用權用於生產或辦公用途，且有許可房地產或建築批准文書的，按重置**結合新的評估價款給予補償; 在土地使用證登記範圍內，因歷史原因，未經批准興建的正式生產性建築，應當結合新估價，按照重置**的新估價價格予以補償;未經批准建造的非生產性建築物將不予賠償。

房屋權利被確認為商業建築的，在將置換**合併為新的評估時，應充分考慮位置、商業氛圍、景氣等因素確定評估。

2）產權交換的方法。

拆遷房屋和安置房屋均應當由同一房地產鑑定機構根據房地產市場**進行評估，計算拆遷房屋與交換房屋市場**的貨幣補償金額，並結算產權交換價格差額。

3）比例置換。

更換標準根據房屋型別單獨確定。

1.商業建築。

應當將產權登記的建築面積乘以相應的補償係數確定要更換的面積。 即待置換面積=被拆遷房屋產權登記的建築面積補償係數。

1）補償係數的確定：補償係數根據被拆房屋的位置、土地的性質、店鋪的等級和寬度而定，為1至1倍。燒。

2）安置方式：根據安置房的不同位置、層數和店鋪寬度，確定不同地點的實際**，並以實際**為平均**進行加權平均，計算安置房實際**與平均**的差額，結算差額。因房屋設計及房屋不可分割性，超過應更換面積的安置房面積部分，按安置房實際**的70%進行結算; 安置房屋面積小於應更換面積的，按安置房屋實際金額退還; 不計算等級價格調整。

2.行政機構辦公空間。

辦公樓應當按照被拆遷房屋登記產權面積、建築面積等進行置換安置。

因房屋不可分割因素，安置房建築面積不足或超過應更換面積的部分，按每平方公尺5000元結算，多餘部分退還，不足部分予以補償。

法律分析：願意進入改制企業的員工，可以一次性現金支付員工安置費; 如果一次性付款困難，也可以支付不低於第一期員工安置費的20%，同時與員工本人簽訂分期付款協議，付款期限最多可達5年左右，未支付的部分可視為企業對員工的責任。 同時，員工與原企業的勞動關係自動終止。

改制後，企業應按照平等、自願、協商一致的原則與職工重新簽訂勞動合同，不受原勞動合同期限的限制。 改制後，企業與職工解除或者解除勞動合同時，應一次性向職工支付剩餘的結算費。 如因資產變現困難等原因無法以現金支付員工安置費的，員工安置費也可以作為員工持股或自然人持股處理，但擬以包括舊限額在內的股份設立公司的企業不能以員工持股形式成為股東。

上述辦法由國有資產授權經營公司與重組企業根據企業實際情況約定。

法律依據：《中華人民共和國勞動合同法》第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經濟補償：

（一）勞動者依照本法第三十八條的規定解除勞動合同的;

2）用人單位依照本法第三十六條的規定提出解除與勞動者的勞動合同，經與勞動者協商解除勞動合同的;

（三）用人單位依照本法第四十條的規定解除勞動合同的;

（四）用人單位依照本法第四十一條第一款的規定解除勞動合同的;

（五）依照本法第四十四條第一款的規定解除固定期限勞動合同，但用人單位維持或者改進勞動合同約定條件，勞動者不同意續簽勞動合同的情形除外;

（六）依照本法第四十四條第一款、第五款的規定協商或者解除勞動合同;

（七）法律、行政法規規定的其他情形。

拆遷的補償安置問題可以通過兩種方式解決：

1、拆遷方與拆遷人應當簽訂拆遷補償安置協議，並就補償方式和數額、安置房屋面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項作出規定。 被拆遷房屋已經出租的，拆遷方應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。

2、拆遷方與被拆遷人或者被拆遷人，或者被拆遷人與房屋承租人未就拆遷補償安置達成協議的，房屋拆遷管理部門應當根據當事人的申請作出裁定。 房屋拆遷管理部門為被拆遷人，由同級人民**裁決。 裁決應在收到申請之日起 30 天內作出。

1、房屋拆遷補償金如何計算。

房屋拆遷安置費 搬遷補助金 未提供周轉房的臨時安置補助 超過過渡期的臨時安置補助 非住宅停產造成的損失補償（停業損失補償）如果拆遷方將提供周轉住宅供拆遷房屋居民使用，則無需包括。 如果被拆遷的房屋屬於住宅性質，則無需包括因停業造成的損失賠償。

2. 拆遷房屋的賠償費用是多少？

1.房屋拆遷補償。

在貨幣補償和房屋產權交換補償之間有兩種選擇方式，雙方在簽訂拆遷協議時需要明確相關補償方式。

2.和解補償。

主要包括搬遷補貼、臨時安置補貼等，成本標準一般由省、自治區或直轄市人民制定，成本的多少和被拆房屋的人口有很大的關注，人口越多，搬遷成本就會增加。

3、其他賠償費用。

主要有非住宅房屋停產停業損失賠償、房屋裝修補償、配件補償等，以及一些激勵補償費用。

《城鎮房屋拆遷管理條例》第二十二條 拆遷方應當按照本條例的規定對拆遷人進行賠償。 超過核定期限拆除違法建築、臨時構築物的，不予補償; 對未超過核定期限的臨時建築物的拆除，應給予適當補償。