如何知道是不是小房產 如何辨別

近日，一些房主遭遇堵塞，70年的產權“一夜之間”變成了小產權房，甚至無法進行買賣交易。 那麼，買房時如何識別小房產，需要注意哪些問題呢？

什麼是小房產？

對小產權的解釋主要有三種：一種是對於開發商的產權，開發商的產權稱為大產權，買方的產權稱為小產權，因為買方的產權與開發商的產權是分開的。 二是根據房屋轉出時是否需要繳納土地出讓費來區分，不需要交地出讓費的稱為大產權，需要繳納出讓費的稱為小產權。

根據這種解釋，普通商品房是大產權房，保障房是小產權房。

三是上條業主遇到的小產權房，也是通常意義上的小產權房，這類房子的產權不是國家發的，產權證是村一級發的，也叫“鄉鎮產權房”。 之所以出現這種小產權房屋，是因為我國實行國有土地制度和集體土地制度，農村宅基地屬於集體，小產權房屋不能由非集體成員轉讓或置換，只能在集體成員內部轉讓和置換。 農民向城市居民出售房屋不受法律保護。

小產權出現的原因是什麼？

大中城市房價過高是小產權產生的重要原因。 由於大城市人口大量流入，土地有限，很多大城市房價一路飆公升，小產權的現實買家大量湧現。 另一方面，小產權是農村集體在集體建設用地和宅基地上建造的房屋，不需要支付土地出讓費，所以相對便宜。

然而，在現行法律框架下，小所有權是不合法的。 “小產權房屋”不得確認和頒發證書，不受法律保護。 針對這一現象，國土資源部門一再重申，小產權房屋占用集體用地建設，屬於非法用地，不得登記發證，不得發給城鎮居民。

購買小型房產有哪些風險？

一是小產權沒有產權保障，不具備住房權、轉讓權、處分權、收入權等權，不能辦理產權轉讓手續。

其次，像鄉鎮產權這樣的小產權房不能借貸，只能一次性或分期支付，這實際上會增加購房者的資金壓力，增加買房風險。

三是小產權沒有國家產權證，只有鄉**或村委會的產權證，不能像大產權房一樣抵押流通。 如果國家徵地或拆遷，將難以確保購房者的利益。 雙方簽訂的購房合同不是法律承認的正式購房合同，如出現房產糾紛，則缺乏法律支援。

以上發布於2017-04-06，目前相關購房政策以實際情況為準）。

法律分析：小產權住房是指在農村集體土地上建造房屋，無需辦理相關檔案，不繳納土地出讓費等費用，其產權證不是由國家住房管理部門出具的，而是由鄉**或村出具的，又稱“鄉產權房”。 “小產權房”不是乙個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第三十四條 房地產開發企業在交付商品房前，應當委託具有房地產測繪資質的單位按專案進行測繪工作，測繪結果報房地產行政主管部門審批房屋所有權登記。 房地產開發企業應當自商品房交付之日起60日內，向住房所在地房地產行政主管部門報送辦理房屋所有權登記所需的資料。

房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

如何辨別是否為小房產？

第一：看土地證書。 不是國有土地、非住宅用地，而是農村宅基地、集體用地等。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用於非農業建設。 但農村宅基地是集體所有制，村民只有宅基地使用權，農民向城鎮居民買賣房屋不能得到法律的承認和保護，不能辦理土地使用證、不動產證、契稅證等手續。

第二：看發行單位。 產權證不是由國家住房管理部門頒發的，而是由鄉鎮**或村**頒發的，所以叫小產權房，也叫鄉產權房。

鄉鎮**發行的所謂小產權，其實是沒有物權的。 這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土住管局不會備案購買合同。

第三：看開發者的檔案是否齊全。 如果開發商的銷售中心沒有正式的審批和施工手續，沒有《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，則不能在市場上銷售。

第四：看看能不能用房貸和公積金。 不可能為小房產獲得貸款。

有人認為，只要能把小房產改成房產，就可以申請貸款，但要把小房產改成房產就沒那麼容易了。 沒有不動產權，也沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土和住房管理局不會對購買合同進行備案。 正規商品房有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，缺一不可。

最簡單的方法是看是否有“商品房預售許可證”，買房前一定要檢查一下，一般有這個證書基本上還有另外四個證書。

提醒廣大市民不要貪圖廉價購買小產權，以免給自己帶來不必要的風險。

法律分析：小產權不能買賣，小產權只能對內集體買賣，不能對外賣。 所謂“小產權”，是指在農民的土地上建的房屋，土地出讓費等費用尚未繳納，產權證不是國家房管部門出具的，而是由鄉鎮或村出具的，所以稱為“鄉產權”，又稱“小產權”。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條 下列房地產不得轉讓： （一）以轉讓方式取得土地使用權，不符合本法第三十九條規定的條件的; （二）司法機關、行政機關依法作出查封或者以其他方式限制不動產權利的裁決、決定的; （三）依法取得土地使用權; （四）未經其他共有人書面同意，共同擁有不動產的; （五）權屬爭議的; （六）未依法登記領取權屬證書的; （七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

你知道什麼是小房產嗎？