新樓盤一推出，很快就“售罄”了，開發商的宣傳意圖是什麼？

關於你“售罄”的問題，我給大家分析一下

1.如何理解開盤售罄的事實。

在我國，絕大多數情況下，開發商採用預售方式出售房屋，即房屋尚未建成，但已滿足房管部門規定的預售條件，使房屋可以向外界出售。 所以我們看到的開盤其實是預售，先交錢辦手續，然後等待發貨。 這裡出現了乙個問題，預售的條件是什麼。

不同地方的規定大體相同，前四個證書，總預算的25%以上投入到建設中，竣工和交付日期確定，就這麼簡單。

上面一段透露了一條資訊，那就是只要滿足預售條件，就可以拿出來。開發商開發乙個專案，往往分為幾個階段進行開發，這很容易理解，都是一次性開發，投入過多，不容易拿到預售證，影響正常施工。 因此，將有限的資金投入到可控的建設專案中，先開發少數建築物，預售後提取資金，然後繼續開發。

因此，售罄的通常是當期的幾個專案，而不是這裡的所有專案。

2. 售罄是真的嗎？

不一定。 開發商在開盤時就已售罄，這意味著開盤後選擇了第乙個，並不代表它已經售罄。 因為占用坑位的人可能會因為覺得不合適而返回，或者後期辦理手續時可能會發現貸款無法審批，導致最後退房。

因此，開盤售罄並不意味著售罄。

綜上所述，我們這些人認為賣光的，其實並沒有賣光，乙個房產要賣乾淨是非常非常困難的，除非是超優質的房產，否則就沒那麼容易了。而廣告的價值不僅僅是賣房，更是持續影響人們的認知，就像可口可樂一樣，如果他不做廣告，百事可樂就會搶占他的市場，房地產行業也是如此。

因為賣出去也是一種手段，他只是想告訴人們他們的房子有多火，買得有多好，有多好，其實根本就沒有賣光，所以他要做宣傳。

因為這些新房並不是真的賣光了，而是樓盤為了營造氛圍，很多人都是樓盤邀請的演員。

我覺得當然是宣傳，因為其實新開發的樓盤出租率很低，怎麼可能賣光呢？

開盤時售罄的現象現在一般都看不到，是開發商製造的錯覺，為了繼續賣房而不斷做廣告，而幾年的廣告就是為未來做準備，乙個樓盤很少在一期開發中完工， 而且蓋樓需要很長時間，所以要一直做廣告，不然誰知道有樓盤呢！

假設真的有開發商的房產在開盤時就已經售罄，廣告必須繼續播放。

首先，它在開幕式上就售罄。

那麼這個開發商可以吹牛幾年，那麼這個時候就是提公升自己品牌影響力的時候了。 不僅是開發商的品牌價值，還有主動售罄，很多樓盤專案都做不到。 要麼樓盤小，區位好，要麼適合大賣，要麼產品和定位非常精準，完全符合樓盤所在地區的人群消費。

總之，不管是什麼原因，這麼厲害的東西，不僅要宣傳幾年，甚至要宣傳一輩子。

其次，廣告不僅僅是將房屋作為房地產出售

你也可以為下乙個專案做好品牌推廣工作，在品牌深入人心之後，未來的產品會吸引一些忠實的粉絲。 看看諾基亞，蘋果的**新品，深夜排隊購買的粉絲就知道忠實粉絲的重要性了。

第三，國內房屋的預售條件大多是1 5、1 2等，而且房屋還沒有達到上限，大部分需要1-2年才能完成建設週期。

在這段建設期間，公司還需要繼續做廣告。 企業融資和稅收等準備 後期交房、業主入住、物業服務也是一筆可觀的收入，可以說是一棵長久的搖錢樹，而物業費的收取是每個物業公司都頭疼的問題。

做好品牌推廣，提公升業主生活體驗，收集後續發展和運營評估資料進行準備。

結果，開發商的房產在開業時就被搶購一空，房子還要做幾年的廣告。

因為開發商想用這種方式欺騙消費者，然後也會製造出一種非常高銷量的假象和氛圍，所以它並沒有真正賣出很多房子，只是想用這種方式宣傳，達到高銷量的目的，所以它仍然在做宣傳。

這是為了增加房產的知名度，這也是他們宣傳的一種方式，有些房產其實並沒有賣光，所以我們在買房的時候，一定要注意這方面的問題，不要讓自己吃虧。

因為根本就沒有賣光，只是一種宣傳手段，故意說賣光是為了讓消費者覺得自己的房產很好，銷量很好，但實際上根本就沒有賣光，所以要做宣傳給人買。

因為這是開發商故意製造的假現象，他們也在做宣傳，以便能夠繼續買房，讓他們有更高的階級收入。

購房者總是處於一種非常矛盾的狀態，抱怨房價高，爭先恐後地進入房地產市場買房。 開發人員早就熟悉了這種安靜的心態。 最終的結果是，房價越高，房子賣得越好。

一旦房價小**，更多的人會觀望。 相信想買房或者關注房子的人都找到了這樣的現金運象，就是房子很受歡迎，房價每天都是**，進入銷售部門也是如此。 需要家的房主則相反。

他們認為現在賣房比較難，主動降價也買不到。

房地產在開業時可能會售罄。 這個損失是乙個高質量的專案，它的轉化率非常高。 比如深圳的一些豪宅，被很多有錢人搶走了。

基本上，它們一開門就售罄。 高質量專案有兩個標準。 一是未來人質空間非常大，會吸引買家。

一是要有非常優質的學區指標，可以解決購房者子女的教育問題，改善他們的教育環境。

這樣的優質專案，在開幕式上就被很多人搶購一空，特別容易售罄，所以在開幕式上就能售罄。 任何產品都需要提前做廣告，讓更多的人知道，讓更多的人有時間思考。 房子涉及的金額已經特別大了。

正是由於廣告的影響，開業典禮上才出現了搶劫的氣氛，房子也輕鬆了**。 對於普通人來說，可以說是房價高。俗話說，羊毛來自綿羊，開發商會做更多的廣告，最終買家會為此買單。

只要是房價走勢正常的一年，開盤時就很少有專案售罄，尤其是大型房地產，這幾乎是不可能的。 經過20多年的發展，中國房地產總量已達到相當水平。 中國城市人均住房面積超過平方公尺，城市居民擁有房地產的比例超過90%。

對住房的剛性需求並不那麼迫切。

如今，房地產營銷的方式有很多種，這種營銷被稱為飢餓營銷，它會產生一種市場供不應求的感覺。 反之，會取得良好的銷售效果。

7 其實這些都是開發者背後的套路，他們之所以花錢做廣告，就是為了擴大宣傳，愚弄客戶。

這是開發商的套路，有時可以通過宣傳提高房價，從而獲得一些好處。

開盤**只是整個樓盤的一部分**，甚至一些小規模的樓盤計畫先建乙個位置不好的樓盤，所以有些樓盤開盤**（樓的位置相對不利），開盤銷售速度也很快（快賣也能形成宣傳效果）。

開盤的房產是賣光的，其實是賣房的一種方式，讓大家覺得這個房產很受歡迎，所以才會這麼做，其實這些房子都沒有賣光。

我們公司做房地產，從一開始開發商拿地，我們公司都會跟進，直到專案結束，這幾年檔案都不是全部可以賣的，一般開發商都會調整每個開盤的憑證，這也是這幾年大家願意買期房的原因， 當然，收入和風險是有聯絡的。

現在的專案是五證齊全出售，一般有幾個月的儲水期，儲水期是大量的宣傳投入，開業當天，剛好半年儲水的客戶集中一台水，一般我們會根據情況分階段出售證書， 比如有兩張預售券，好開賣這兩張，但是樓也分為搶手樓層和房型，難以消化怎麼辦？

這是由現場的氛圍驅動的，你平時越是學習，越是不想買，人家有一顆從眾的心，到了開業那天，給你留下了很多考慮的機會，有的樓層會順利賣出去，有的說買房很多是值得信任的，我參與運營的幾個專案真的不信任， 當銷售情況好的時候，真的基本不剩，而且因為開發商不依實際情況生死存亡，銷量少，我們就會看跌，資料會讓開發商趨於理性。

房價一般是根據大量的市場調研和周邊設施，為開發商提供建議**和優惠方案，然後由開發商最終決定。 一般來說，乙個專案總是會開好幾次，因為在房價上漲期間，開發商也會分批調整**，整個小區總會有不好的樓鋪，應該配合所有的銷售，這也是開盤售罄，持續做廣告的原因。

我認為乙個重要原因是他們缺錢，其實很多開發商目前都是槓桿開發，他們只有20%或30%的錢，剩下的錢都是通過銀行或信託機構借來的，所以他們必須想辦法提高資金的使用，降低資金的使用成本。

目前，如果想要降低資金使用成本，很多開發商最常見的套路就是開發一期、二期、三期，先開發一期，然後把錢賣回去再用二期開發，再把二期的錢用回三期開發， 以便繼續滾動。

因此，為了盡快賣房，把資金返還給新專案開發，很多開發商也會主動做廣告，以便盡快返還資金，提高資金使用效率。

那是因為它可以為開發商的品牌帶來很大的名氣。

因為廣告可以讓人們知道哪裡有房子可以買，這樣才有市場，這樣才能在最短的時間內賣光，然後繼續蓋房子賣。

大家告訴我們的房地產銷售，很大程度上也是他們的廣告對策。

現在買房的人越來越多，可是不管多少人，乙個人住不了幾套房子，我國已經出現了過剩的房源，現在房價高了，很多人買的房子都賣不出去。 如果房子總是那麼高，相信以後買房的人會越來越少。 但很多樓盤專案剛開張就寫上了**鑫的品牌，這是真的嗎？

有些房子其實是有特殊用途的，比如開發商在蓋房子的時候手頭沒有太多的錢，需要通過銀行等其他方式融資。 因此，房子建成後，有的可能會抵押給投資者，所以這部分房子不能賣給業主。 也有一些開發商在建房的時候會占用別人的房子，所以在房子建好後也會給這些人支付**補償金，所以會掛上賣信的牌子。

當然，也有一些銷售純粹是為了廣告，如果你買過房子，你應該會發現還有一些比較偏僻的房子，比如周圍沒有相應的配套設施。 這樣的房子開盤後就要售罄了，這讓人感到非常驚訝，一些朋友都覺得必須趕緊買一套，不然以後就買不到了。 正是因為大眾的隨波逐流心理，開發商打著賣信的幌子做廣告，目的也是為了吸引更多的消費者去爭奪自己的房產。

事實上，這些樓房並不是全部賣出去的，工作人員手裡還是有**的。

可以看出，房產的銷售並不一定代表房子有多好，很可能是他們做廣告的。

這是開發商製造的一種錯覺，為了讓大家覺得房子很不錯，所以才有這種現象。