物業管理實務評估（案例分析）。

1、物業管理投訴處理流程。

為提高物業管理公司各部門直接投訴處理率，縮短業主輪候時間，縮短全流程時限，規範投訴處理行為，統一投訴處理口徑，減少重複投訴次數，最終達到提高業主滿意度的目的， 物業管理公司的投訴受理人員必須掌握以下投訴處理流程：

1、如果第乙個接到投訴（**投訴、現場投訴、前台投訴）的人是物業管理公司的總經理，可以當場說明，如果處理不了，應帶領投訴業主到專門的投訴受理人員處。

2、接到投訴後，投訴受理人員會先安撫業主的情緒並加以"先處理心情，再處理事情"處理原則在態度上給業主一種親密感，並以積極的態度對待業主的投訴。

3、業主陳述理由時，投訴處理人應將業主陳述的理由詳細記錄，以備日後查詢，同時要求業主出示相關證明作為證據。

4、根據業主投訴的事項對業務進行分類，並立即檢查投訴是否真實有效，如果有效且能當場處理，則立即處理; 如果不能當場處理，可以和業主協商處理時間，在詢問上級後，給**答覆的時限。

5、如有投訴可以與其他部門合作解決，應盡快聯絡其他部門獲得解決方案，然後答覆業主。

6、業主對結果不滿意時，可將投訴處理人員移交上級處理。 當值班人員無法當場解決問題時，可與業主協商，另行要求最佳跟蹤服務，並在限時內給予答覆。

7、葉鋒不同意更換時間時，簡要總結投訴處理情況，報告並轉交上級部門處理。

8、投訴處理時，投訴受理人員在看到業主出門後，應及時將投訴處理結果做好筆錄。 如果時間允許，可以對投訴進行分類和總結。

二是治療措施。

1.根據實際情況，向業主說明，有些必須關閉，有些出行會很不方便。

2.房屋的屋頂漏水應反饋給開發商並要求維修，因為這是在保修期內。

3、小區周邊的治安是當地派出所的事情，物業公司沒有能力改變現狀，但可以將業主的建議反饋給派出所。

1.維修不宜向物業公司提出，而應向開發商提出，然後開發商會找乙個施工單位進行維修 2如果不合適，應向業主說明清楚，並主動聯絡開發者3

業主委員會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效的，原物業服務合同終止。

4.不對。

1.是合理的。 物業B申請提取公共維修**，以修復屋頂防水。

2.不當。 與業主委員會協商撤銷公共維修**，並給業主一段時間恢復。

8 月 1 日。

4.不對。 違反北京市和國家物業管理條例的規定，不利於物業B公司的正常工作，勢必影響小區的建設。 它應該通過談判或法律手段解決。

5.應當向有關部門申請解決並強制執行。

1.提出維修是合理的，B公司應負責維修。

我應該再參加一次物業管理實務考試。 案例4：物業管理公司以物業管理公司未履行部分管理義務為由，且根據《民法通則》和《侵權責任法》的規定，5歲兒童為無行為能力人，最多僅承擔20%的責任， 其監護人應對未能妥善管理孩子負主要責任。

案例7：**法律規定，未經當地物價局批准，該費用是非法的，如果經當地物價局批准，則該費用的所有收入均列入專用維修基金賬戶，但必要的交通設施維修費和車輛管制員的工資除外， 這是建設部專項維修資金管理暫行辦法中規定的。

案例10：（1）物業公司立即整改，（2）物業公司要求開發商盡快修復，（3）要求當地公安、街道辦事處進行綜合治理。

案例11：無責任，根據最高法院司法解釋，物業管理服務企業不能保證單位或個人的人身、財產受到違法侵害。

案例12：物業公司的做法不合理、違法，因為物業費的計算已經包含了空調電費，物業公司為了節能，可以制定合理的運營方案。

案例17：業主陳述正確，大堂面積已分攤，屬於業主共有財產，物業管理公司應經開發商或業主大會批准出租共有部分，收入除必要費用外，還計入專項維修基金。 《建設部專項維修資金管理暫行辦法》規定。

案例18：本表述不正確，8戶受惠並不代表整棟樓的其他業主沒有受益，維修費用應由整棟樓的業主分擔，並徵得業主委員會同意。 法律依據同上。

以上代表我個人觀點，如有不妥之處，請提出同行寶貴意見！ 給我打分。

1、本案中拖欠的物業管理費是在張先生與物業管理公司簽訂的物業管理合同有效期內發生的，應由張先生承擔。

2、物業管理公司之所以沒有收到物業管理費，是由於自身的粗心大意，應自負風險，發現張先生未及時支付物業管理費時，應當打電話，並在房屋登記物業轉讓時及時向銀行結算費用。