房地產未來的發展趨勢是什麼？

房地產**的進一步分化是不可避免的。 如上所述，即使靜態考慮，在建住宅的總數也很高，足以滿足未來所有潛在的新城鎮居民的需求。

因此，某些領域肯定有盈餘。

但是，由於經濟較好、配套設施成熟、產業好、居住環境好、條件不足等因素，部分地區、城市、板塊可能仍有需求。

我國人均城鎮居住面積已基本趕上發達國家，未來還會增加。 關於中國城鎮有多少套房子，有多少套房子，人均居住面積是多少，一直缺乏權威資料。

幾年前，我做了乙個4萬字左右的資料整理分析，當時我得出的結論是，中國即將趕上發達國家的人均居住面積。

2020年10月，住房和城鄉建設部部長王夢慧在人民網發表講話。2019年，城鎮居民和農村居民人均住房建設面積達到平方公尺，農村居民人均住房建設面積達到平方公尺。

房地產未來的發展趨勢是房地產的數位化和數位化。

智慧型互聯、數位化加速科技地產快速崛起。 數位化和數字經濟已經融入各行各業，房地產也面臨著數位化的賦能。 未來，我國房地產的金融屬性將逐漸減弱，住房需求將逐步回歸居住本質，經濟增長、人口流動等基本面帶動的供需變化將是未來房地產市場的主要驅動因素。

房地產現狀分析

2021年，房地產市場總體穩定，新房市場和二手房市場整體成交量與今年持平。 房地產的金融提振紅利逐漸減弱，房價普遍上漲的時代已經一去不復返了。 房價的飽和是當前事件的必然。

從結構性來看，區域間市場分化將進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和，珠三角市場或將受到調控影響，但市場基本面依然強勁。 其他非核心城市市場更有可能降溫。

光伏建築的融合催生了雙碳地產的融合發展。 住房和城鄉建設部推動光伏建築融合，內外窗裝飾、家電配置均體現低碳，均圍繞碳達峰展開，雙碳演進成為房地產行業革命的催化劑，推動房地產行業創新融合。

供應：

——新開工房地產面積下降

從2010年到2019年，中國房地產行業在新開工面積上波動，其增速一直保持在10%以上，直到2012年。 2020年，全國新建住房面積1萬平方公尺，同比下降。

2021年1-11月，我國房地產建築面積1億平方公尺，同比下降。

——房地產建設面積增加

2010-2020年，我國房地產開發建設面積保持持續增長，整體增速明顯放緩。 2020年，全國住房建築面積為10000平方公尺，同比增長。

2021年1-11月，我國房地產建築面積1億平方公尺，同比增長。

--房地產竣工面積整體下降

從2010年到2020年，我國房地產竣工面積呈現先上公升後下降的趨勢。 2020年，全國房屋竣工面積為1萬平方公尺，同比下降。

2021年1-11月，我國房地產竣工面積達到1億平方公尺，同比增長。

要求：

——商品房銷售面積呈上公升趨勢

從2010年到2020年，我國商品房銷售面積呈現波動式上公升趨勢，但2017年以來增速有所放緩。 2019年，我國商品房銷售面積1億平方公尺，同比下降; 2020年全國商品房銷售面積為1億平方公尺，將增加。

2021年1-11月，我國商品房銷售面積1億平方公尺，同比增長。

銷售竣工比上公升，供大於求

從2010年到2021年，中國房地產銷售與竣工比率呈上公升趨勢。 2020年，我國房地產銷售竣工比達到今年1-11月，中國房地產銷售竣工比更是更是高漲，中國房地產市場銷售依然火熱，銷售竣工比的提公升在一定程度上反映了國家對房地產行業的控制以及房地產市場的供需失衡。

據國家統計局解答記者關於國民經濟形勢的提問顯示，2021年以來，各地堅持購租併購併購，按市實施政策，促進房地產市場健康發展，成效逐步顯現，部分城市房地產勢頭受到抑制。 從全國來看，房地產市場總體穩定，商品房銷售和投資保持增長，增速趨勢有所放緩。 受部分城市人口外流、經濟發展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力加大，部分前期依託高額債務盲目擴張的房地產企業債務風險上公升。

儘管存在這些問題，但房地產行業穩定發展仍存在許多有利條件，如市場調整，市場參與者更加理性，房地產長期機制逐步完善。

以上資料參考前瞻產業研究院中國房地產行業市場需求與投資戰略規劃分析報告

房地產按功能分為三類：住宅房地產、商業房地產和工業房地產。

1.住宅房地產，即建造房屋的目的，是用作住宅或主要住宅。

例如，中國社群的大多數房屋將由業主使用。

2.商業地產，住房是以商業為目的的房地產專案，故又稱商業地產。

商業地產一般是指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營目的的房地產形式，在經營模式、功能和用途上不同於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。

這類房地產主要包括商場、酒店、寫字樓等。

3.工業地產。

這些建築用於以工業生產功能為主要用途的工業房地產專案。 此類房地產專案主要包括工業園區、工業園區等。

擴充套件材料。 除了房地產專案用途不同外，住宅房地產、工業房地產和商業房地產的區別之一是產權期限不同。

住宅地產權和工業用地產權為50年，商業用地產權為40年。

此外，工業地產的位置一般是乙個相對偏遠的地方。 住宅和商業物業，尤其是商業物業，會選擇體積大、交通便利的市中心。

房地產行業的收縮趨勢早已形成，但疫情和經濟下行加速了收縮過程，這並不意外，而這種下降趨勢是完全不可逆轉的，主要基於以下四個原因：

一是城市化程序放緩。 我國城鎮化水平已經比較高，未來增速將大幅下降。 城鎮化率有望從目前的60%增長到70%，城鎮化率的提高面臨天花板現象，城鎮人口增速放緩，未來不可能每年增長幾個百分點，城鎮化的人口紅利將逐漸消失。

二是減少舊城改造總量。 經過20多年的城市建設，老城區“大拆大建”的局面將逐漸消失。

三是住房質量大幅提公升。 2012年，時任住房和城鄉建設部出台了《住宅質量標準》，規範了住宅、寫字樓等各類商品房的施工質量，將商品房安全標準期限從30年左右提高到至少70年，甚至100年。 這意味著，2010年以後，全市新建的各類商品房理論上可以使用70-100年，這意味著老城區的折舊改造量將大大減少。

假設乙個城市的住房存量為10億立方公尺，折舊期為30年，每年大約有3000萬平方公尺的房屋被拆除和重建，如果折舊期變為100年，則平均每年重建的房屋數量剛剛超過1000萬平方公尺。

四是住房市場銷售基本平衡，人均住房面積不會大幅增加。 目前，我國人均住房面積已達50平方公尺，對改善困難家庭住房的要求逐步降低。 未來，雖然住房改善需求會持續存在，但只是區域性的、結構性的，總體上，人均住房面積不足的現象將逐步消失。

從以上四個新情況來看，在未來十年的漫長週期中，我國房地產市場每年167億平方公尺新房竣工銷售的“壓倒性”時代已基本結束。 與2017年相比，2018年的新屋銷售僅有所增長，這是乙個明顯的跡象。 這與1998年至2008年年均增長率25%、2008年至2012年年均增長率15%、2012年至2018年年均增長率6%至7%相比大幅下降。

也就是說，在未來十幾年內，房地產行業新房銷售量不會從17億平方公尺增加到17億平方公尺，而是會逐年萎縮。

房地產的未來發展是每個房地產人關心的問題，那麼房地產未來的發展趨勢是什麼呢？

1、房地產開發行業利潤率逐步下降，趨於合理水平。

近10年來，方橋瑤地產呈上公升趨勢。 由於房改、GDP快速增長、貨幣政策寬鬆、城鎮化程序加快、地方政府對土地融資的高度依賴等因素，房地產行業的利潤率增長迅速（沒有哪個行業能像房地產行業那樣承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其他行業的平均利潤水平。

2、積極採用新材料、新技術，大力發展綠色建築。

鼓勵應用新技術、新材料進行建築節能改造，大力發展綠色建築，是國家下一步發展的重點。 例如，採用住宅建築門窗隔熱性強的中空玻璃、熱輻射鍍滑膜玻璃等新型玻璃; 優質新型牆體材料的應用; 利用地下熱能保持房間溫度恆定的地源熱幫浦技術; 因地制宜開發利用太陽能技術。

3、房地產開發模式強調專業細分與合作。

目前國內大部分房地產開發商往往既是商人又是開發商，專案開發除了自籌資金外，主要依靠銀行和購房資金等融資渠道。 一些開發商還擁有自己的設計單位、營銷公司、建築承包團隊和房地產公司。

首先，雖然勞動力已經開始減少，但近年來勞動力規模仍保持在9億左右;

二是老齡化社會即將到來，但養老金缺口只有少數地區面臨壓力;

第三，房地產行業的長期增長空間一直受到人口負增長的限制，但新舊換代和需求改善仍然是機遇。

那麼，它對我們個人的生活有什麼影響呢？

我會嘗試分析它。

就業壓力持續1.5至10年。 由於勞動力的下降需要很長時間才能顯現出來，因此短期就業壓力依然存在。 但長期就業機會將會增加。

二是短期養老金問題不大。 雖然一些地區的養老金賬戶目前難以維持生計，但總體壓力是可以承受的。 由於未來幾年，老年人的退休人數大幅增加，對養老金的需求將大大增加，雖然國家已經制定了國有企業股權轉讓養老保有的政策，但並不能從根本上解決問題。

3、房地產回歸住房屬性，但改善住房意味著需求多樣化，需求多樣化意味著利潤增加。 同時，城鄉舊面貌的改變，即棚戶區改造和新農村建設，成為房地產難得的亮點。

這就是它可以對每個人產生的影響。 就個人而言，我們需要做些什麼？

首先，孩子的教育要更有創意，避免被機器淘汰。 未來，國家一定會隨著勞動力規模和人口規模的變化而調整產業結構，用少量勞動力完成更多的工作。 這是什麼意思？

這意味著簡單、重複、易於更換的任務將由機器完成。 也就是說，為了避免被機器取代，可以提高人的素質。

原創工作、高度專業化的工作以及通訊服務工作的機會更多。 總之，如果你的孩子的創造力能在實踐中成長，產生更有價值的成果，那麼他們就不會被取代。

其次，開始考慮職業年金和商業養老金的補充，以備不時之需。如果可以的話，給自己新增一些養老金專案。 一方面是勞動力人口在下降，繳納社保的人數越來越少，另一方面，人口老齡化嚴重，領取養老金的人越來越多。

養老金缺口問題是未來的大問題，最好提前計畫，給自己更多的選擇。

3.不要再把房子當成投資了，想住得更好就考慮買房。 目前的住房存量非常大，消化起來需要很長時間。 根據今年年初的資料，鄭州南部鄭州的存量房已經去庫存了三年多。

我不知道這個資料現在是什麼樣子，我不知道整個國家是什麼樣子，但總體上並不樂觀。

中國走上了40年的快速發展道路，從長期歷史的角度來看，波動和週期是最有可能的。