買賣小產權有哪些風險 常見的糾紛有哪些？

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權不能轉讓給非集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。 同時，對房屋價值的保值和增值也有一定的影響。

1、集體建設用地二級商品房開發目前處於制控階段，國家尚未出台相應規定，“小產權房屋”的合法化仍處於終局階段，因此在購買“小產權房屋”時仍存在可能導致合同無效的法律風險。

2、購買“小產權房”時，一定要注意房屋的法律手續，要求賣家出示專案規劃許可證和專案施工許可證，並與建設委員會核實，否則無法購買。 在實踐中，未經過法律程式的“小產權”通常屬於違法建築，容易被強行拆除。

3、即使購買合法建造的“小產權房”，也存在以下風險：無法獲得產權證，合同雙方只有債權。房屋竣工後，雖然出賣人有權處分，但買受人因未備案而無法辦理所有權變更手續，因此雙方當事人均未變更產權。

小產權只有使用權，沒有所有權。 根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權不能轉讓給非集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。 同時，對房屋價值的保值和增值也有一定的影響。

如果國家在購房後徵用土地進行拆遷，由於鄉鎮產權房屋不具備國家承認的合法產權，買方不是合法產權人，則不可能獲得產權拆遷補償，實際使用人收到的拆遷補償與產權補償相比可以忽略不計。

4、普通商品房開發商的開發資金受銀行及相關部門監管，而開發資金用於“小產權”則處於無人監管狀態，容易出現問題。 鄉鎮產權房屋開發建設沒有明確規定，存在監管缺失的風險，開發建設缺乏監管，對購房者利益有一定影響。 同時，開發單位的資質不具備，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。

5、法律效力風險“小產權房”買賣合同的效力一般以無效原則為依據。 但是，它也區分了不同的情形：對於鄉鎮範圍內農村集體經濟組織成員之間發生的農村房屋買賣，房屋買賣合同視為有效。

對於將房屋贈予鄉外人員的人，如果立縣獲得相關組織和部門的批准，則合同可以視為有效。 對於房屋**給鄉鎮以外的人，未經有關組織和部門批准，合同未實際履行或買受人未實際居住和使用房屋的，合同無效。

購買小產權房屋的法律風險有：小產權房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，不受法律保護; 小產權只有使用權，沒有所有權。 小產權拆遷難以獲得全額補償; 小產權不具有房屋的所有權、轉讓權、處分權和受益權，不能抵押、轉讓。

[法律依據]。《城市房地產管理法》第60條。

國家實行土地使用權和房屋所有權登記和證書頒發制度。

《民法典》第209條。

不動產權的設定、變更、轉讓、消滅，依法登記生效; 未經登記，除法律另有規定外，不予生效。 依法屬於國家的自然資源的所有權不得登記。

第215條.

除法律另有規定或者當事人另有約定外，合同自合同訂立之日起生效; 未登記產權的，不影響合同的效力。