開發商與業主簽訂購房合同時，物業管理如何體現

根據相關法律法規規定，開發商在申請預售許可證時，必須與有資質的物業管理公司簽訂物業前期服務合同，並須向建設局備案。

所以你只能看原來籤的合同和方案。

如果你想看看這家物業公司好不好，你只能參觀他們最初連線的其他房地產專案。

不過，前期簽約的物業管理公司一般是臨時性的，等房子交房時才會變更。

物業管理一般分為兩個階段，第一階段是物業前期管理，即開發商直接選擇物業公司，並簽訂前期物業管理服務合同，業主在購房時表示願意履行，這將體現在購房合同中，並將簽署業主契約的書面內容。 第二階段是業主委員會自行選擇物業管理公司。 在實踐中，也有多數業主對開發商選擇的物業前期管理公司不滿，要求提前終止合同的成功案例。

開發商與業主簽訂購房合同時，包括物業服務合同，開發商應告知業主。 在開發商申請預售許可證之前，物業管理前招標已經完成，並且已經代表未來業主簽訂了物業前服務合同。

根據規定，建設單位與買方簽訂的買賣合同應當載有物業前服務合同約定的內容。 買房人購買房屋時，還應清楚看清被售業主的臨時協議、前期物業管理企業的名稱和信譽、未來小區的物業管理專案經理等，業主臨時協議中規定的物業的使用、維護和管理情況， 業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等，買方在簽訂買賣合同時應當知曉並有遵守的承諾。

法律分析：物業一般不需要與業主簽訂合同。 因為在現實生活中，在物業委員會成立之前，開發商和物業管理公司簽訂了物業前委託管理合同。

業主委員會成立後，業主委員會將代表業主與物業管理公司簽訂物業管理合同。 但是，在業主和業主大會選擇和聘用物業服務企業之前，建設單位選擇並聘用物業管理服務企業的，應當簽訂書面的物業服務合同。

法律依據：《物業管理條例》第十五條 業主委員會執行業主大會的決定，履行下列職責：

1）召開業主大會，匯報物業管理的實施情況;

2）代表業主與業主大會選定的物業服務公司簽訂物業服務合同;

3）及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

（四）監督監督管理法規的實施;

（五）業主大會交辦的其他職務。

物業一般不需要與業主簽訂合同。 實踐中，在業主委員會成立前，發展商與物業管理公司應當簽訂物業前委託管理合同; 業主委員會成立後，業主委員會將代表業主與物業管理公司簽訂物業管理合同。

[法律依據]。

業主委員會《物業管理條例》第十五條 執行業主大會的決定，履行下列職責：（一）召開業主大會會議，匯報物業管理的實施情況; 2）代表業主與業主大會選定的物業服務公司簽訂物業服務合同;3）及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;（四）監督監督管理法規的實施;（五）業主大會交辦的其他職務。第二十一條 業主和業主大會選聘物業服務企業前，建設單位選聘物業服務企業，應當簽訂書面物業服務前合同。

明確委託物業服務的內容、範圍和期限在服務合同中，必須明確物業管理公司是管理小區所有物業工作，還是只負責某項服務內容。 如果協議不明確，會帶來很多不必要的麻煩。 例如，某小區的業主委員會通過招標方式聘請了一家物業管理公司，委託其管理該社群的所有物業內容。

公司接手後，除物業費自收外，其餘物業服務均委託其他物業公司低價經營，賺取差價。 委託物業管理企業以低價承接業務後，由於成本原因，只能降低服務內容和標準。 如果業主委員會沒有在服務合同中規定詳細的服務標準，也沒有規定物業管理公司不得將服務內容委託給第三方，業主只會白白蒙受損失。

因此，如果業主委員會對物業公司的品牌和服務質量感興趣，必須在服務合同中約定詳細的服務內容和具體的服務標準，並規定公司不得將服務內容委託給第三方，否則將承擔相應的違約責任。 除《物業管理條例》規定的業主委員會解散權外，其他權利也應在服務合同中更具體地規定：如業主委員會收取物業費並轉給物業管理公司，物業管理公司應為業主委員會提供相應的辦公場所， 業主委員會主要領導可以從物業管理費中提取補貼，業主委員會有權對物業管理公司的服務質量提出意見，並可以要求其限期整改。

同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時繳納物業費，積極配合物業管理公司的工作，尊重物業管理公司的專業管理方法和措施。 明確物業管理公司的權利義務本著權利義務平等的原則，在賦予物業管理公司管理整個社群日常事務的權利的同時，也要明確物業管理公司的義務，盡可能明確責任， 例如，因安全疏忽導致業主財物被盜的，物業管理公司應承擔賠償責任;物業公司使用物業費時，必須有清晰的記錄，並向業主委員會等披露賬目。 違約責任約定應在服務合同中明確物業公司因違約應承擔違約責任，約定的責任應切實可操作，不應約定成一些沒有通知的法律法規。

特別是對於物業管理公司提前退職沒有及時退出的，雖然新《物業管理條例》規定了國家行政機關處罰的內容，但無法彌補給業主帶來的實際損失，因此必須約定，如果出現這種情況， 物業管理公司每延誤一天將承擔一天的違約金，以切實保障所有業主的利益。