如何確定不動產權屬

不動產權的歸屬按照下列規則確認：

1、確認不動產權屬最直接的方法是依靠登記記錄。

不動產權的設立、轉讓、變更，通過登記向社會公開，使公眾了解某一不動產所形成的物權狀況。 登記制度對建立和維護市場經濟秩序具有重要意義。 其作用是確定產權的歸屬，解決產權衝突，保護交易的安全性。

具體來說，就是通過登記，才有可能確定誰擁有某種不動產權，而登記中記載的權利人，其實就是對物權歸屬的法律認定。

換言之，登記中記載的權利人是享有法律承認的權利的人。 即使註冊有誤，也只能推定註冊中記載的人是權利人，直到變更登記。 一旦實施登記，就對物權作出了最有效的定義。

在這些情況下，第一步是根據登記記錄確定不動產的所有人。 也就是說，誰註冊了，誰就是房子的所有者。

2.在所有權轉讓過程中，不能機械地理解登記效力與合同效力的區別。

在實踐中，許多人經常混淆合同效力和登記效力之間的區別。 甚至有人認為，合同是確定不動產權的依據，合法有效的合同明確表明不動產的所有人是誰。 對於不動產權來說，登記是確定物權人最直接的方式，而不是雙方之間具有法律效力的合同，後者只是債權的依據，而不是物權。

必須改變產權由合同決定的觀點。

登記是為民事權利的變更而設立的，是物權公示的一種方式，在登記前，當事人已就不動產轉讓達成協議，合同關係已經建立並生效。 此時，如果任何一方違反合同，則將承擔違約責任。 如果將註冊與交易的有效性混為一談，則因各種原因未註冊的交易無效，不利於保護合同當事人的權益。

同一不動產存在多項權利的，按照下列規則區分權利的繼承。

同一不動產存在兩個以上相互矛盾的物權的，首先，所有權人的權利優先於抵押權人; 所有權和抵押權優先於作為物權通過合同獲得的其他債權。 第二，已登記的權利應優先於未登記的權利。 全部登記的，按照登記時間的先後順序確定應當確認和保護哪項物權，先登記的權利應當先實現。

此外，根據《擔保法》的規定，不動產抵押的設定必須登記，否則將無效。 在註冊抵押貸款中，較早的抵押貸款優先於較晚的抵押貸款。

法律分析：不動產權的設立、變更或消滅，原則上必須登記，不予登記的物權不予承認，物權的變動也不予承認。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記生效; 未經登記，除法律另有規定外，不予生效。 依法屬於國家的自然資源的所有權不得登記。

不動產權的設定需要登記。 我國實行不動產統一登記制度，不動產所有權的取得和變更以不動產權登記為標誌，不動產權的設立、變更、轉讓、消滅依法登記後生效。

[法律依據]。

《不動產登記暫行條例》第二十一條。

登記物品的登記在不動產登記簿中登記時即告完成。 不動產登記機構完成登記後，應當依法向申請人出具不動產權屬證書或者登記證書。

《民法典》第209條。

不動產權的設定、變更、轉讓、消滅，依法登記生效; 未經登記，除法律另有規定外，不予生效。 依法屬於國家的自然資源的所有權不得登記。

第215條.

除法律另有規定或者當事人另有約定外，當事人之間關於不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自合同訂立之日起生效; 未登記產權的，不影響合同的效力。

法律分析：不動產權的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記後具有法律效力，未經登記不具有法律效力，法律另有規定的除外。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記後發生法律效力，未經登記不具有法律效力，但襪子銷售法律另有規定的除外。

不動產權的設定，依法登記即具有法律效力，不予登記不具有法律效力。 我國實行統一的不動產登記制度，不動產權的設立、變更、轉讓和消滅，均以產權登記為準。

[法律依據]。《民法典》第214條。

不動產權的設定、變更、轉讓、消滅，依照法律規定登記的，自登記在不動產登記冊上發生。

第215條.

除法律另有規定或者放棄合同當事人對不動產權的設定、變更、轉讓和消滅另有約定外，合同自合同訂立之日起生效; 未登記產權的，不影響合同的效力。

不動產權的設定包括：不動產權的設定、變更、轉讓和消滅，依法登記生效; 沒有註冊，它將無效。 依法屬於國家的自然資源的所有權不得登記。

《民法典》第二百零八條規定，不動產權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。 動產權的設定和轉讓，應當依照法律規定交付。